1. Prepárate para negociar tu arrendamiento comercial.
Ya sea que estés actualizando a un nuevo espacio o alquilando comercialmente por primera vez, te enfrentarás a un contrato de arrendamiento de varias páginas lleno de jerga legal. Por lo general, trabajarás con un contrato de arrendamiento escrito por el arrendador o el Broker del arrendador, o comprado en una papelería o en línea, y ninguno de estos buscará tus mejores intereses legales o comerciales. Necesitas las publicaciones de esta página web para nivelar el campo de juego, de modo que el contrato de arrendamiento propuesto por el arrendador sea solo el punto de partida desde el cual negociarás los cambios.
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2. Buscar espacio y utilizar un Broker.
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Estas publicaciones son para lectores que no han encontrado espacio o que trabajarán con un Broker. Son especialmente útiles en las siguientes situaciones:
- Has decidido buscar por tu cuenta y te gustaría recibir consejos sobre métodos fructíferos.
- Esperas tratar con el Broker de un arrendador y quieres saber cómo será esa experiencia.
- Has decidido contratar a su propio Broker y quieres aprender el proceso y las trampas (es más complicado de lo que piensa).
- Tu y el arrendador comparten un Broker (y deseas aprender cómo protegerse).
Puedes omitir esta parte de las publicaciones si ya has encontrado un espacio y estás listo para negociar, o si ni tu ni el arrendador están utilizando un Broker.
Estas publicaciones te muestran cómo encontrar de la manera más eficaz y eficiente posible espacio de alquiler y explica las diversas formas en que puedes involucrar a un Broker en tu búsqueda. Se entra en detalles sobre cómo visitar y evaluar posibles espacios y propietarios. Antes de salir a buscar espacio, tómate unos minutos para anotar las características que estas buscando. Utiliza la Hoja de trabajo de prioridades de alquiler para registrar tus decisiones, que encontraras en estas publicaciones. En la sección «Esenciales» de la hoja, registra los elementos necesarios, como el alquiler máximo, la ubicación, el tamaño, las instalaciones de servicio, etc. Del mismo modo, ten en cuenta las características que te gustaría, pero que comprometerás; y, por último, ten en cuenta los factores decisivos absolutos.
3. Evaluar el espacio y al arrendador.
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Estas publicaciones son para inquilinos que han reducido su búsqueda a un espacio en particular, que necesitan saber más sobre su posible propietario y que sospechan que pueden surgir problemas ambientales. Son especialmente útiles en las siguientes situaciones:
- Has identificado un alquiler probable y necesitas determinar si es realmente apropiado, en términos de tamaño, leyes de zonificación aplicables y su capacidad para adaptarse a tus necesidades de diseño.
- Tienes motivos para pensar que este sitio tiene un historial de sustancias químicas desagradables que podrían ser la base de un problema ambiental para ti en el futuro.
- Se te pedirá que deposite un depósito de retención.
- Vas a subarrendar a otro inquilino.
Puedes omitir esta parte de las publicaciones si estás seguro de que el espacio que has encontrado es perfecto y está libre de preocupaciones de zonificación, diseño o toxicidad, y sabes quién es el propietario y cómo verificar su estabilidad financiera. (Puedes estar seguro de que el arrendador también te revisará a ti).
Buscar un espacio para tu negocio implica una combinación de lo práctico y lo emocional:
- “¿Cómo quedarán mis muebles y equipos?”
- “¿Puedo pagar este lugar?”
- “¿Se puede modificar el espacio para satisfacer mis necesidades?”
- “¿Está disponible cuando lo necesito?”
- “¿Cómo nos sentiremos mis colegas y yo trabajando aquí?”
- “¿Cómo verán mis clientes el espacio?”
- “¿Puedo soportar el viaje diario al trabajo?”
Cuando comparas espacios, es posible que tengas que hacer malabarismos con varios factores, porque cada alquiler tiene sus ventajas y desventajas. Y no olvides el hecho de que cada espacio tiene un aspecto intangible, la relación propietario-inquilino, que a menudo puede marcar la diferencia entre un lugar que funciona perfectamente y un lugar que resulta ser solo un dolor de cabeza tras otro. Estas publicaciones te guiaran a través de los pasos que tomarás para concentrarte en un alquiler adecuado, desde tu primera visita hasta una investigación más exhaustiva (sobre el espacio y el propietario), que termina con una decisión final.
4. Comprender el tamaño real y el costo del alquiler.
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Estas publicaciones son para inquilinos cuyo alquiler se calculará por pie cuadrado. Explica las formas extrañas en que los propietarios miden el espacio y las dos formas generales en que los inquilinos pagan el alquiler: en una suma fija cada mes, o un alquiler base más una parte variable de los costos operativos del propietario. Y, para los inquilinos de los centros comerciales, explica el alquiler de porcentaje.
Puedes omitir esta parte de las publicaciones si estás alquilando un piso o edificio completo, donde el alquiler no se basa en pies cuadrados; comprendes la diferencia entre un arrendamiento bruto y un arrendamiento neto, y puede estimar el costo total durante el plazo del arrendamiento; y no pagarás el alquiler de porcentaje (o si lo haces, lo sabes todo).
Una vez que hayas encontrado un espacio que parece prometedor y que vale la pena averiguar, es hora de calcular el costo real del alquiler. El alquiler mensual puede ser una cifra complicada, que comprende varios factores y se calcula de manera francamente bizantina. Y otros gastos, que pueden no llamarse renta, sin embargo, se sentirán como renta cuando los pagues regularmente. En el lado positivo, si tienes suerte, puedes disfrutar de algunos ahorros, como alquiler gratuito durante el primer mes o dos, que debes tener en cuenta.
Debes determinar el costo real de arrendar un espacio determinado por dos razones. Primero, debido a que es probable que ningún pequeño negocio tenga fondos ilimitados, debes asegurarte de que el costo se ajusta a tu presupuesto. En segundo lugar, si estás comparando dos o tres espacios diferentes, necesitas saber el costo real de cada uno para que tus comparaciones signifiquen algo. Puede tomar un poco de esfuerzo llegar a la respuesta, pero si abordas la tarea sistemáticamente, encontrarás que no es demasiado difícil.
Estas publicaciones cubren temas importantes que deberías comprender antes de emprender negociaciones de arrendamiento serias, cláusula por cláusula:
- ¿Cómo ha valorado y medido el propietario el espacio (cuántos pies cuadrados tendrás realmente disponibles)?
- ¿Qué otros cargos se añadirán a la cantidad de dólares por pie cuadrado para compensar el alquiler mensual?
- ¿Cómo puedes estimar el costo real de un alquiler una vez que tienes en cuenta los métodos del propietario para calcular los pies cuadrados?
Otros aspectos del acuerdo también serán importantes, como la cantidad de dinero que el arrendador está dispuesto a invertir en tus mejoras, y si se espera que tu pagues parte o la totalidad del mantenimiento de la propiedad.
5. Preparar el escenario para negociar.
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Estas publicaciones te preparan para tu negociación de arrendamiento ayudándote a evaluar y capitalizar las fortalezas que aportas a la mesa de negociaciones (y sortear las debilidades). Se enfocan en los términos clave del contrato de arrendamiento que crearán o destruirán el acuerdo, cómo entender una «carta de intención» (una propuesta previa al contrato de arrendamiento del propietario) y cómo encontrar un Broker. Estas publicaciones son especialmente útiles en las siguientes situaciones:
- Eres nuevo en los negocios o en el arrendamiento de espacios comerciales y te beneficiarías de un análisis constructivo de tu negocio y consejos sobre cómo identificar y aplicar tu influencia en el juego del arrendamiento.
- Necesitas ayuda para identificar las cláusulas de ruptura de acuerdos.
- Tu arrendador te ha entregado una carta de intención.
- Buscarás un Broker para revisar tu contrato de arrendamiento.
Puedes omitir esta parte de las publicaciones si tienes experiencia en negociación y sabes cómo tus fortalezas y debilidades afectan el resultado; tu sabes cuáles son tus factores decisivos y que no son un problema con este espacio y su posible arrendamiento; tu arrendador no usará una carta de intención; y ya has encontrado y contratado a un buen Broker para revisar tu contrato de arrendamiento o ayudar durante el proceso de negociación.
Si has estado buscando un espacio por un tiempo, considerando y rechazando varios prospectos en el camino, ahora podrías estar listo para buscar uno que se ajuste a tu presupuesto y requisitos como se especifica en tu Hoja de trabajo de prioridades de alquiler. Todo es negociable, como dice el viejo refrán, y las publicaciones del resto de esta página web te brindan consejos específicos sobre cómo negociar las cláusulas clave que encontrarás en el arrendamiento comercial típico. Aquí, nos enfocamos en sentar las bases importantes para estas negociaciones y discutir temas importantes que debes resolver antes de dirigirte a la mesa de negociaciones. Debes prestar atención a:
- Tu propio perfil. ¿Qué tipo de inquilino parecerán tu y tu negocio a los ojos de tu posible arrendador? Cuanto más deseable sea un inquilino, mayor será su poder de negociación cuando negocie el contrato de arrendamiento.
- Rompe tratos. Debes solucionar algunos problemas, como la duración del contrato de arrendamiento, antes de que tu o el propietario hayan invertido una cantidad significativa de tiempo y recursos en un trato que finalmente podría fracasar.
- Un compromiso preliminar. Si hay un interés mutuo en seguir adelante, puede resultarte útil escribir algunos acuerdos iniciales en una «carta de intención», que se revisará cuando negocies el contrato de arrendamiento. O bien, tu arrendador podría enviarte una carta, resumiendo cómo se perfila el acuerdo.
- Cómo pueden ayudar los Brokers. No importa cuán minuciosa sea tu preparación para las negociaciones del contrato de arrendamiento, sugerimos consultar con un Broker antes de firmar en la línea de puntos. Si eliges un Broker con experiencia, que esté dispuesto a trabajar contigo sin hacerse cargo por completo, los servicios del Broker bien valdrán el costo.
Realiza una transacción a la vez. Si tu y el arrendador están seriamente interesados en hacer negocios juntos, ninguno de los dos debe tener un romance con otro socio de camino a la mesa de negociaciones. Es razonable pedirle al arrendador que se abstenga de hacer más publicidad y que no responda a las consultas de los intermediarios de otros inquilinos mientras está en negociaciones. Naturalmente, tu también deberías suspender tu búsqueda, o al menos no estar negociando activamente con otra persona.
6. Tu estrategia de negociación.
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Estas publicaciones te ayudarán a diseñar una estrategia de negociación sólida, basada en todo lo que has aprendido sobre el espacio, el propietario, el alquiler y tus propias necesidades. Así es como obtendrás un contrato de arrendamiento que se acerque lo más posible a tus prioridades. Debido a que la negociación es un regateo, debes tener un plan en marcha. Todos deben leer estas publicaciones, a menos que esperes aceptar el contrato de arrendamiento del arrendador «tal como está».
En teoría, todos los términos de un contrato de arrendamiento son negociables. Sin embargo, el éxito que tendrás dependerá de las condiciones del mercado. Si las propiedades deseables están casi ocupadas por completo en tu ciudad, es posible que los propietarios no estén dispuestos a negociar contigo el alquiler u otros términos importantes del contrato de arrendamiento. Por otro lado, si el espacio comercial se ha construido en exceso, es más probable que los propietarios que están ansiosos por llenar las unidades vacías negocien.
Incluso en un mercado ajustado, es posible que descubras que tienes más poder de negociación de lo que imaginabas. Un arrendador puede estar ansioso por alquilar el espacio rápidamente y dispuesto a hacer concesiones para que esto suceda, porque:
- El edificio es nuevo o está en construcción y el propietario necesita dinero en efectivo, rápido.
- El edificio está casi vacío y su alquiler será un activo, que actuará como una “atracción” para otros inquilinos.
- El espacio es extraño o de utilidad limitada y no adecuado para muchos inquilinos, o.
- Los contratos de arrendamiento del propietario con otros inquilinos limitan el tipo de inquilino al que puede alquilar, y tu tienes los requisitos (limitaciones como esta se denominan acuerdos “exclusivos”).
Si bien las realidades del mercado y la naturaleza de la propiedad influirán en el éxito de tu negociación, no lo dictarán por completo. Tu habilidad como negociador (ayudado, quizás, por su Broker) también influirá en el resultado. Estas publicaciones te mostrarán cómo trabajar de manera más eficiente y aumentar sus posibilidades de éxito. Estos son los pasos básicos:
- Prepárate para las negociaciones desarrollando una lista organizada de cláusulas de arrendamiento que deseas y no deseas ver en el arrendamiento final, y cuáles está dispuesto a ceder. Estas publicaciones te muestran cómo preparar una hoja de trabajo de estrategia de negociación.
- Analiza tu Hoja de Trabajo de Estrategia de Negociación después de compararla con el contrato de arrendamiento del arrendador para desarrollar una estrategia general, que también puedes mostrarle a tu Broker para que te aconseje.
- Entiende qué esperar en una sesión de negociación. El texto explica la experiencia de negociar un arrendamiento.
- Modifica las cláusulas del contrato de arrendamiento del arrendador. Estas publicaciones finalizan explicando la mecánica de cambiar el lenguaje del contrato de arrendamiento.
Cuando hayas terminado de negociar y hayas firmado tu contrato de arrendamiento, comprende que no debes medir tu «éxito» en la negociación únicamente por si obtuviste todo (o la mayor parte) de lo que querías. Los Brokers experimentados te dirán que una negociación verdaderamente exitosa da como resultado un contrato de arrendamiento que no solo es favorable, sino confiable, con pocas sorpresas mientras vive la duración de tu arrendamiento. Si comprendes cómo tu contrato de arrendamiento afecta la forma en que conduces tu negocio, puedes planificar en consecuencia y, con suerte, evitar consecuencias desagradables.
Lee el resto de las publicaciones antes de elaborar una estrategia de negociación. No procedas a menos que comprendas el significado legal y práctico de las cláusulas de arrendamiento en el contrato de arrendamiento de su arrendador. Las publicaciones de esta página web explican las cláusulas que probablemente encontrarás. Si ya los entiende, bien, es hora de trazar tu enfoque en la mesa de negociaciones. Pero si no estás seguro, has tu tarea ahora. A menos que comprendas lo que significa cada cláusula (y cómo puedes presionar para obtener variaciones a tu favor), no podrás negociar de manera efectiva.
7. Conceptos básicos del contrato de arrendamiento.
Estas publicaciones te presentan las dos cláusulas que suelen aparecer al comienzo de la mayoría de los contratos de arrendamiento: la cláusula de las «Partes», que nombra al arrendador y al inquilino, y la cláusula del «Local», que describe el espacio que está arrendando. También cubre dos cláusulas pequeñas pero importantes que a veces aparecen: la cláusula de «uso» y la cláusula «exclusiva», en las que el arrendador y tu acuerdan que participarán en ciertas actividades (y tal vez no en otras). El resto de las publicaciones de esta página web explican otras cláusulas importantes y comunes.
8. La duración de tu contrato de arrendamiento.
Cerca del comienzo del contrato de arrendamiento, verás una cláusula titulada «Plazo (term)». Esta cláusula describe la duración de tu arrendamiento y especifica las fechas de inicio y finalización. Casi todos los derechos (y responsabilidades) que asumes cuando te conviertes en inquilino del arrendador se ven afectados por las fechas de inicio y finalización del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, puedes negociar para arreglar el espacio de alquiler de acuerdo con tus necesidades, lo que requerirá el derecho de traer planificadores o diseñadores y luego comenzar el trabajo. Tu contrato de arrendamiento debe darte la posibilidad de entrar y programar el trabajo a tu conveniencia. Tus responsabilidades para pagar el alquiler, contribuir con los impuestos y el seguro, y proporcionar el mantenimiento están claramente vinculadas a la fecha de inicio y finalización del contrato de arrendamiento. En resumen, es imperativo que comprendas cuándo comienzan y terminan realmente tus muchos derechos y responsabilidades.
Estas publicaciones te ayudan a dar sentido a las fechas especificadas en tu cláusula de Término, al:
- Explicar en detalle los diversos eventos, como la necesidad de comprar un seguro o asumir la responsabilidad por el código de cumplimiento, que probablemente encontrarás al principio y fin de tu contrato de arrendamiento.
- Alertarte sobre el lenguaje engañoso del contrato de arrendamiento que tiene el efecto de acumular responsabilidades de arrendamiento sin que te des cuenta, y,
- Sugerir cómo organizar las muchas fechas importantes de tu contrato de arrendamiento, usando una línea de tiempo que las pondrá en perspectiva.
Además, explicaremos dos problemas comunes que están relacionados con el inicio y el final de tu contrato de arrendamiento:
- Qué hacer si tu espacio no está listo para ti en la fecha prometida, y.
- Las consecuencias para ti si permaneces más allá de la fecha de finalización de tu contrato de arrendamiento.
9. La renta.
Estas publicaciones explican las muchas formas complicadas en que los propietarios acumulan una factura mensual llamada «el alquiler». Tendrás que mirar detenidamente las cláusulas del contrato de arrendamiento del arrendador para ver si tus estimaciones de alquiler darán resultado y para determinar cualquier costo o ahorro nuevo, como:
- Gastos que no anticipaste.
- Ahorros que podrían hacer posible asumir otros gastos.
- Problemas que deseas renegociar, o.
- Sorpresas desagradables que tal vez no puedas cambiar, pero con las que puedes aprender a vivir.
Ten en cuenta que aquí explicamos solo las sumas que estarás obligado a pagar al arrendador o a otros en nombre del arrendador. Tus propios gastos operativos, como tu nómina, seguro de responsabilidad civil y servicio telefónico, también son gastos mensuales, pero no forman parte de tu alquiler.
10. Depósitos de seguridad.
Tu arrendador probablemente te pedirá un depósito de seguridad, para asegurarse de que el efectivo estará disponible si no pagas el alquiler o no realizas otros pagos requeridos por el contrato de arrendamiento. A diferencia de los propietarios residenciales, que -normalmente- no piden pedir más de uno o dos meses de alquiler como depósito, los propietarios comerciales pueden exigir cualquier cantidad que crean que necesitan como colchón para cubrir el alquiler y otras obligaciones financieras del inquilino. A menos que el contrato de arrendamiento disponga lo contrario, el arrendador no podrá aumentar el depósito durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
Si te enfrentas a un depósito considerable, piensa si esto tiene sentido en tu caso: si eres un empresario establecido con un crédito y un historial comercial impecables, tienes un sólido argumento de que un depósito es innecesario y simplemente inmovilizarás el capital que, de lo contrario, podrías usar o invertir en tu negocio. Y si recién estás comenzando o has experimentado algunos contratiempos recientemente, inmovilizar una gran parte de tu capital en un depósito hace que sea aún más difícil para ti hacer despegar tu operación. Irónicamente, el arrendador que insiste en un depósito grande que agota los recursos de su arrendatario podría precipitar la recesión y el fracaso que el arrendador quiere evitar.
Entonces, ¿por qué muchos propietarios exigen un depósito? El pequeño secreto sucio es que los propietarios a menudo simplemente usan los depósitos como fuente de financiación, especialmente cuando su propia inversión en una propiedad nueva o remodelada es alta. Los depósitos que se mezclan con el propio dinero del propietario se pueden usar para mejoras de otros inquilinos y honorarios de intermediarios, por ejemplo. Y a menos que hayas negociado con éxito los intereses ganados en el depósito, el arrendador puede obtener una tasa de rendimiento de tu dinero.
Es importante tener en cuenta estas realidades si ves una cláusula de depósito de seguridad en el contrato de arrendamiento de tu arrendador. Por supuesto, lo que más te preocupa es el monto del depósito. Además, asegúrate de entender y estar satisfecho con:
- Dónde se retendrá el depósito y quién recibe el interés (y a qué tasa).
- Cómo el arrendador puede usar el depósito, por ejemplo, para el alquiler no pagado o los cargos operativos, incluidos cuánto tiempo tiene para reponer el depósito.
- Las reglas sobre cuándo el arrendador puede acceder al depósito (¿puede el arrendador decidir unilateralmente que estás atrasado en una obligación de arrendamiento financiero?), y.
- Con qué rapidez el arrendador debe devolver el depósito en el final del arrendamiento.
También puedes considerar alternativas a un depósito en efectivo, como una carta de crédito.
11. Mejoras y modificaciones.
Es posible que tu nuevo espacio deba personalizarse para satisfacer tus necesidades. Si es así, una gran parte de tu contrato de arrendamiento abordará este problema. Tu y el arrendador tendrán que llegar a un acuerdo sobre quién hace el diseño, quién hace el trabajo, cuándo se hace y quién lo paga. Y si vas a ocupar un espacio en un edificio que aún no se ha completado, deberías asegurarte de pagar la menor cantidad posible de trabajo de acabado.
La cláusula del arrendamiento que aborda estos temas se titulará “Mejoras y Modificaciones (Improvements and Alterations)”. Ambos términos se refieren al trabajo que se realiza al comienzo de tu arrendamiento; “alterations” se refiere al trabajo que quizás quieras realizar durante tu arrendamiento. Estas publicaciones te ayudan a comprender cómo abordarás la cláusula:
- Mejoras a tu espacio arrendado, tanto al comienzo de tu arrendamiento como durante su vida.
- Quién paga las mejoras, y.
- Quién asume los riesgos de sobrecostos y retrasos en la construcción.
12. Mantenimiento, servicios públicos y cumplimiento de códigos.
El contrato de arrendamiento del propietario sin duda contendrá una cláusula de mantenimiento que se refiere a tus deberes para cuidar tu propio espacio alquilado (o para todo el edificio, si eres el único inquilino). Si eres un inquilino en un edificio de varios inquilinos, tu y el propietario también tendrán que acordar cómo se deben facturar y pagar los servicios públicos, por lo que a menudo verás una cláusula de Servicios Públicos (Utilities) cerca de la cláusula de Mantenimiento (Maintenance) en el contrato de arrendamiento. Finalmente, el arrendador podría esperar que tu mantengas el edificio “al día”—lo que sea que eso signifique (a menudo no está claro), en una cláusula de arrendamiento a veces titulada “Cumplimiento (Compliance)” o “Cumplimiento de las leyes (Compliance With Laws)”. Al igual que con todas las demás cláusulas del arrendamiento, es importante comprender qué significan las cláusulas de mantenimiento, servicios públicos y cumplimiento del código, y dónde debes presionar para obtener variaciones a tu favor. Estas publicaciones te ayudarán al explicar cómo tu y el arrendador:
- Dividirán las tareas de mantenimiento y reparación de tu espacio alquilado.
- Asignarán los costos de los servicios públicos y.
- Pagarán para que el edificio «cumpla con el código», si esto se convierte en un problema durante su arrendamiento, incluido el cumplimiento de la Ley de Americanos con Discapacidades y las leyes de contaminación ambiental.
No confundas tus propios deberes de mantenimiento con los costos operativos del propietario. Recuerda, los costos operativos (discutidos en otra publicación) son gastos asociados con el espacio físico compartido, como pasillos y vestíbulos que comparten todos los inquilinos en un edificio de varios inquilinos. Los gastos de mantenimiento, en cambio, se refieren a tu propio espacio.
13. Estacionamiento, letreros, accesos al propietario y seguridad.
Es probable que encuentres varias cláusulas en el contrato de arrendamiento que se refieran a cuestiones prácticas como estacionamiento y letreros comerciales. Aunque estas cláusulas pueden no tener el impacto de una cláusula de alquiler o mantenimiento, pueden ser muy importantes para un alquiler exitoso y conveniente. Dedica algún tiempo a comprender estas explicaciones y planificar tu negociación en consecuencia.
14. Opción de Renovación o Subarrendamiento y Otras Cláusulas de Flexibilidad.
Es posible que la flexibilidad no sea lo primero que te venga a la mente cuando contemplas un contrato de arrendamiento repleto de obligaciones vinculantes. De hecho, probablemente estés más preocupado por resolver ciertos problemas, como el alquiler, que no quieres que cambie. Sin embargo, la flexibilidad es, sobre todo, la clave para un negocio rentable. No importa cuán minuciosamente anticipes y planifiques el futuro, es probable que intercedan fuerzas fuera de tu control.
Estas publicaciones explican cómo anticipar las necesidades comerciales futuras mientras negocias tu contrato de arrendamiento. Algunos profesionales llaman a estas consideraciones tu «estrategia de salida (Exit Strategy)», pero también incluyen tu «estrategia de permanencia (Stay-Put Strategy)». En conjunto, te brindan una «estrategia de flexibilidad (Flexibility Strategy)». Estas publicaciones cubren las cláusulas de arrendamiento que te brindan la máxima flexibilidad con un riesgo y gasto mínimos, que incluyen:
- Una cláusula de opción de renovación, que te permite quedarte después de que venza el arrendamiento.
- Una cláusula de derechos de expansión, que le permite obtener más espacio si lo necesitas.
- Un derecho de primera oferta y un derecho de primera opción, que te dan preferencia por espacio adicional que el arrendador podría poner en el mercado durante tu contrato de arrendamiento.
- Una cláusula de Contracción, que te permite reducir la cantidad de espacio que estás alquilando en caso de que no lo necesites todo.
- Una cláusula de Cesión y Subarrendamiento, que te permite entregar todo o parte del espacio a otro inquilino sin romper tu contrato de arrendamiento.
- Una cláusula de rescisión, que explica cómo puedes acortar o finalizar el contrato de arrendamiento anticipadamente si es necesario, y.
- Una cláusula de opción de compra, que te permite comprar el edificio.
15. Cláusulas de seguro.
Hay varios tipos de seguros disponibles para cubrir los riesgos del arrendamiento de espacios comerciales, incluido el seguro de propiedad y de responsabilidad civil, el seguro de interrupción del alquiler y el seguro de arrendamiento. Estas publicaciones brindan una descripción general de estos tipos de seguros y explican cómo te cubrirán por pérdidas de propiedad o lesiones personales que hayas causado accidentalmente. También explica dos cláusulas relacionadas con seguros —“subrogación” e “indemnizaciones (subrogation” and “indemnities”)— que generalmente acompañan a las cláusulas de seguros.
16. Ruptura del contrato de arrendamiento, disputas y honorarios de abogados.
A pesar de las mejores intenciones de todos de cumplir con el contrato de arrendamiento, el arrendador o tú, o ambos, pueden quedarse cortos. En jerga legal, incumplir una disposición del contrato de arrendamiento se denomina “incumplimiento (breach)”. Estas publicaciones analizan las cláusulas del contrato de arrendamiento que se refieren a:
- Lo que tú y el arrendador pueden hacer con respecto a los incumplimientos del otro: los remedios que tienen disponibles.
- Las formas en que pueden solucionar los problemas problema—el uso de la mediación y el arbitraje—aparte de recurrir a los tribunales y litigios, y.
- Quién paga los honorarios de los abogados y los costos judiciales si la disputa se convierte en litigio.
Ten en cuenta, sin embargo, que no cubrimos cómo manejar las peleas judiciales sobre terminaciones y disputas. Una demanda de desalojo comercial suele ser rápida y complicada, una situación en la que definitivamente deberías tener un abogado desde el principio.
17. Ejecuciones Hipotecarias (Foreclosures), expropiaciones (Condemnations), Fiadores y Otras Cláusulas.
La mayoría de los arrendamientos comerciales incluyen un grupo de cláusulas al final que sirven para arreglar las cosas. Estas cláusulas cubren temas tales como:
- Tu derecho a permanecer como inquilino si el edificio es ejecutado.
- Cómo tu y el arrendador resolverán los asuntos si la propiedad es expropiada parcial o totalmente por una entidad gubernamental.
- Cómo debes dejar la propiedad cuando te mudes.
- Si el contrato de arrendamiento es el documento único y completo que describe tu contrato de arrendamiento.
- Si alguien se hará cargo de tus obligaciones financieras si no puedes pagar, y.
- Qué sucederá con el contrato de arrendamiento si se determina que una parte de este no se puede hacer cumplir ante una Corte.
