No hay contratos de arrendamiento "estándar".
Al contrario de lo que un arrendador podría hacerte creer, no existe tal cosa como un contrato de arrendamiento «estándar». Los inquilinos y propietarios tienen una amplia libertad para elaborar los términos de sus contratos de arrendamiento. Incluso si el propietario comienza con un formulario que es ampliamente utilizado en su comunidad, impreso y distribuido por una gran empresa de administración de bienes raíces, o aceptado por otros inquilinos que alquilan con este propietario, casi siempre se puede modificar. Las únicas restricciones en la capacidad de negociación de tu arrendador provienen de promesas preexistentes a otros inquilinos en el edificio y obligaciones con prestamistas o aseguradoras.
Los arrendamientos comerciales pueden y deben reflejar una toma y daca entre el propietario y el inquilino: una talla simplemente no sirve para todos. No importa cuán oficial parezca el documento que sale del maletín del arrendador o de su Broker, ten en cuenta que es negociable. Qué tan negociable depende de cuestiones decididamente no legales, como qué tan ajustado es el mercado para el espacio que deseas, qué tanto quiere el arrendador alquilarte el espacio y qué tanto lo quieres tu. Dentro de este rango de negociabilidad, tu conocimiento de lo que quieres de tu espacio arrendado y tu comprensión del significado y la interrelación de las cláusulas del arrendamiento determinarán el éxito de la negociación del contrato.
Organización del contrato de arrendamiento.
Los contratos suelen estar organizados por párrafos o cláusulas numeradas. A menudo, el número arábigo o romano va seguido de un título (como «II. Término»), pero es posible que el título no te avise de lo que cubre la cláusula (por ejemplo, «III: Subordinación»). Para complicar las cosas, los abogados a menudo visten el cuerpo de estas cláusulas con una densa verborrea legal o las cargan con oraciones de una milla de largo. Para facilitar las cosas, “Cláusulas principales comunes del contrato de arrendamiento”, puede ayudarte a hacer coincidir el título de una cláusula con su objeto y te lleva al lugar apropiado en esta página web donde discutimos la cláusula, explicamos cómo afectará tu negocio y sugerimos negociar estrategias para modificarlo.
Nosotros podemos ayudarte a negociar un contrato de arrendamiento favorable.
Estas publicaciones están divididas en dos secciones principales.
- Unas que te ayudan a pensar en el tipo de espacio más apropiado para tu negocio. Todas las empresas tienen algunas preocupaciones comunes con respecto al espacio de alquiler, como el costo, la responsabilidad de las mejoras, la calidad del aire y la seguridad, pero los diferentes tipos de empresas tienen diferentes prioridades. El gerente de una tienda minorista está preocupado por el estacionamiento, el tráfico peatonal y la personalidad del vecindario; el propietario de una empresa nueva pensará principalmente en el costo; y el empresario manufacturero estará pensando en muelles de carga y acceso a carreteras.
- Otras que te ayudarán a desarrollar no solo tu lista de características «imprescindibles» para tu espacio comercial, sino también una estrategia de negociación para lograrlas en los mejores términos posibles. Estas publicaciones abordan las disposiciones específicas del contrato de arrendamiento, su significado legal, cómo afectarán tu negocio y cómo cambiar una cláusula particular para obtener lo que deseas de tu contrato de arrendamiento. Los términos del arrendamiento cubiertos en estas publicaciones incluyen el alquiler, los depósitos de seguridad, las mejoras y modificaciones, el mantenimiento, el estacionamiento, las opciones de renovación y otras disposiciones comunes a la mayoría de los arrendamientos, como las restricciones en el uso de las instalaciones y el derecho del arrendador a rescindir el arrendamiento.
Permanecer en esta página web te ayudará a comprender el lenguaje denso e incomprensible de la mayoría de los arrendamientos comerciales, qué términos peligrosos debes evitar, qué términos favorables para los inquilinos debes presionar y con qué cláusulas puedes vivir. Encontrarás toda la información y las estrategias que necesitas para negociar con un arrendador experimentado. Esta guía práctica también sugiere formas en las que puedes trabajar de manera rentable con un Broker y otros profesionales con experiencia en bienes raíces mientras negocias tu contrato de arrendamiento.
Cláusulas principales comunes del contrato arrendamiento.
Aquí te presentamos una descripción del «Nombre de la cláusula» y «De qué trata».
- Parties or Lessor and Lessee or Landlord and Tenant (Partes o Arrendador y Arrendatario o Propietario e Inquilino). Los nombres del propietario y el inquilino.
- Premises (Local). Una descripción del espacio que estás alquilando.
- Rent (Renta). Explica cómo se calcula la renta.
- Term (Plazo). Cuándo comienza el contrato de arrendamiento y cuánto durará.
- Deposit (Depósito). El depósito de garantía exigido por el arrendador.
- Hold Over (Retención). Qué sucede si no te mudas según lo planeado al final de su contrato de arrendamiento.
- Use (Uso). Restricciones y requisitos sobre cómo usar su espacio alquilado.
- Utilities (Servicios públicos). Explica cómo se miden los servicios públicos y cómo se distribuyen los costos.
- Taxes (Impuestos). Describe qué impuestos tendrá que pagar y cuánto.
- Insurance & Indemnity (Seguro e indemnización). Cubre qué pólizas de seguro debe comprar o pagar.
- Security (Seguridad). Cubre la seguridad del edificio y quién la paga.
- Parking (Estacionamiento). Describe el estacionamiento disponible y cómo se paga.
- Maintenance (Mantenimiento). Cubre los costos de mantenimiento de áreas comunes (CAM) que debe pagar por el.
- Alterations & Repairs (Modificaciones y Reparaciones). Explica qué modificaciiones puedes hacer y si necesitas permiso; delegados deberes de reparación
- Assignment & Subletting (Cesión y Subarrendamiento). Describe las condiciones bajo las cuales puedes ceder el espacio a otro inquilino.
- Options (Opciones). Cubre tus derechos de extender, ampliar o contratar la cantidad de espacio que alquilas o el plazo del arrendamiento. También puede cubrir tu derecho a comprar la propiedad.
- Defaults & Remedies (Incumplimiento y recursos). Explica lo que sucede si tu o el arrendador no cumplen con el contrato de arrendamiento.
- Destruction (Destrucción). Cubre lo que sucederá si todo o parte del edificio es destruido.
- Condemnation (Expropiación). Describe lo que sucede con tu contrato de arrendamiento si el edificio es expropiado por una entidad gubernamental.
- Subordination, Nondisturbance & Attornment (Subordinación, No Perturbación y Arreglo). Cláusulas de financiación que cubren lo que sucede, si el prestamista de tu arrendador ejecuta la hipoteca de un préstamo garantizado por el edificio
- Estoppel (Estoppel). Explica tu deber de proporcionar una declaración firmada de que tu y el arrendador están cumpliendo con los términos del contrato de arrendamiento.
- Attorney Fees (Honorarios de abogados). Tu acuerdo sobre quién paga los honorarios y costos del ganador si un desacuerdo termina en litigio.
- Guaranty (Garantía). Tu promesa de que proporcionarás a alguien que garantice tus obligaciones financieras en virtud del contrato de arrendamiento. El garante también debe firmar el contrato de arrendamiento.
- Dispute Resolution (Resolución de disputas). El mecanismo para resolver disputas, sin recurrir a una demanda.
