El contrato de venta: Clausulas adicionales importantes.

El contrato de compra: Clausulas adicionales importantes.

Índice

Cláusula de contingencias.

Es posible que su contrato de venta deba incluir una cláusula de contingencia. De manera similar a una contingencia en un contrato para vender una casa, una contingencia en un acuerdo de venta comercial es una válvula de escape que permite que una de las partes, con mayor frecuencia el comprador, cancele el trato si no ocurre un determinado evento o si se cumple una determinada condición no se cumple la condición. Por lo general, el acuerdo de venta dice que si el comprador usa una contingencia para abandonar el trato, se le reembolsará el depósito del comprador. (Los depósitos están cubiertos en “El contrato de venta: Precio y condiciones de pago“).

Digamos, por ejemplo, que el alquiler de tu tienda actual vence en seis meses. Supongamos que tu y el comprador están listos para firmar un acuerdo de venta, pero el comprador (que quiere seguir operando desde la misma ubicación) y el propietario no han negociado completamente una extensión del contrato de arrendamiento ni lo han sustituido por uno nuevo satisfactorio. El comprador probablemente querrá poder cancelar la venta si no se llega a un acuerdo sobre el arrendamiento.

Además de la situación de arrendamiento que se ilustra a continuación, es posible que un comprador desee que el acuerdo dependa de poder obtener financiamiento o de que se le transfiera una licencia de licores. Tu, como vendedor, puedes tener tus propias necesidades de contingencia. Por ejemplo, es posible que desees cancelar la venta si el banco no te libera de la responsabilidad personal por un préstamo que obtuvo tu entidad. Existen numerosas oportunidades para las cláusulas de contingencia.

Aún así, ten en cuenta que en muchos acuerdos de venta, no hay contingencias en absoluto. Pero si tu acuerdo de venta requiere una o más contingencias, deberás personalizar la redacción para que se ajuste a tu acuerdo.

Trata de imponer límites de tiempo relativamente cortos para la eliminación de una contingencia, algo, quizás, en el rango de 15 a 30 días. De esa manera, si el acuerdo fracasa, puedes pasar rápidamente a negociar uno nuevo. Pero una fecha límite no tiene que ser absoluta. Si tu o tu comprador actual necesitan más tiempo para trabajar en la eliminación de una contingencia, pueden acordar mutuamente ampliar el plazo.

Ten en cuenta que el ejemplo de arrendamiento anterior se establece que el depósito completo se devolverá al comprador si el comprador cancela el trato en base a un acuerdo de venta. Tu puedes pensar que otros arreglos serían más apropiados. Por ejemplo, tu cláusula de contingencia podría decir que el comprador recuperará solo el 50% del depósito. De esa manera, tienes algo que mostrar por tu tiempo y esfuerzo si se aborta la venta.

Si la venta se cancela porque no se cumple una contingencia, es prudente que tu y el comprador firmen un acuerdo mutuo que confirme que el trato está oficialmente cerrado. Esto despeja dudas mazo para que puedas seguir adelante.

Acuerdos de cierre.

Al cierre, te reúnes con el comprador para firmar e intercambiar todos los documentos necesarios para completar la compra. Esto generalmente ocurre dentro de las semanas posteriores a la firma del acuerdo de venta. Debes establecer en tu acuerdo de venta detalles sobre cuándo y dónde se lleva a cabo el cierre, utilizando un lenguaje apropiado.

El otra publicacion te ofrezco sugerencias sobre cuándo y dónde llevar a cabo el cierre. Debes estar atento a esas sugerencias antes que se complete tu propia cláusula de cierre. Como se explica en esa publicacion, para ayudar a asegurar un cierre ordenado, tu y el comprador deben acordar una lista de verificación de cierre personalizada para que sepas que se cubrirán todas las bases y que no se perderá nada en el cierre.

De igual manera, en otra publicacion se analiza cuándo el cónyuge del vendedor o del comprador, y posiblemente otras personas, deben firmar documentos de cierre. Revisa esa publicación para ver a quién se debe especificar en esta cláusula además del comprador y tu.

Documentos para la transferencia de activos.

Al cierre de la venta de un activo, deberás firmar y entregar al comprador los documentos que transfieren legalmente los activos comerciales al comprador, así como otros documentos requeridos en el acuerdo de venta. Estos suelen incluir una factura de venta y asignaciones de arrendamiento, otros contratos y propiedad intelectual. Estos documentos se analizaron en “El contrato de venta: quien vende, compra y qué se vende“.

Según el tipo de activos que posea tu empresa y que vayas a transferir, existen otros documentos que tal vez desees enumerar en la cláusula de transferencia de activos.

Documentos para transferir una entidad.

Cuando vendes tu entidad en lugar de los activos de tu negocio, estás transfiriendo tu participación en la entidad al comprador. No tendrás que preocuparse por transferir activos individuales al comprador.

Como se explica en otra publicacion, si estás vendiendo tu entidad en un plan de pago a plazos, tu y el comprador pueden acordar que los documentos que transfieren la propiedad serán retenidos por un tercero, un agente de depósito en garantía, hasta que hayas recibido el pago completo.

Cláusula de resolución de disputas.

Te gustaría creer que una vez que se hayas firmado un acuerdo de venta integral, todo irá bien entre tu y el comprador, pero la triste realidad es que pueden surgir disputas. Estas pueden relacionarse con asuntos relativamente menores, por ejemplo, cómo aplicar tu fórmula de prorrateo a una factura específica que llegó después del cierre. O pueden ser asuntos importantes, como una reclamación por parte del comprador de que tergiversaste información financiera clave.

Idealmente, te gustaría poder negociar una resolución de cualquier disputa directamente con el comprador. Esta suele ser la forma más rápida y menos costosa de dejar atrás los desacuerdos y seguir adelante. Desafortunadamente, una vez que tu y el comprador se involucran en una disputa, a menudo puede ser difícil negociar un acuerdo amistosamente.

Cuando las negociaciones fallan, una demanda suele ser la peor manera de resolver un problema comercial. Los litigios no solo suelen ser costosos, prolongados y emocionalmente agotadores, sino que, lo peor de todo, los resultados son, al menos hasta cierto punto, impredecibles. Y si tiene lugar un litigio con un comprador antes de que tu negocio cambie de manos, puedes generar publicidad adversa para tu negocio e incluso provocar la divulgación de información comercial confidencial. Es por eso que normalmente tu acuerdo de venta deberia establecer que cualquier disputa se resuelva a través de uno de los dos medios alternativos probados y verdaderos:

  • Mediación, en la que tu y el comprador intentan llegar a un acuerdo voluntario con la ayuda de un tercero neutral (el mediador) que utiliza un proceso paso a paso altamente eficiente para ayudarte a diseñar tu propia solución. En comparación con una pelea judicial, la mediación es económica, rápida y confidencial, y es efectiva la gran mayoría de las veces. El mediador no tiene poder de decisión, por lo que no se te impondrá ninguna resolución; tu y el comprador tienen el control de cómo resolver su disputa.
  • Arbitraje, en el que tu y el comprador facultan a un tercero neutral (el árbitro) para escuchar a ambas partes y llegar a una solución vinculante. Al igual que con la mediación, el proceso casi siempre es más económico y rápido que tener un juicio, y es confidencial. Y, además, al igual que la mediación, hay un mínimo de papeleo y formalidad.

En tu acuerdo de venta, tu y el comprador pueden acordar que someterán cualquier disputa a mediación. Luego, si la mediación no conduce a un acuerdo, la disputa se someterá a arbitraje o cualquiera de las partes puede acudir directamente a los tribunales, según cómo esté redactada la cláusula de disputas. Si eliges la opción de arbitraje, el árbitro tomará una decisión final que será ejecutada por un tribunal, si es necesario.

Con tu cláusula, tu y el comprador pueden nombrar ahora al mediador y al árbitro, o acordarlos cuando surja la necesidad. Otra posibilidad es nombrar una organización como la Asociación Estadounidense de Arbitraje, que proporcionará un mediador capacitado cuando sea necesario. La cláusula de disputas debe establecer que tu y el comprador compartirán el costo de la resolución de la disputa por igual y que si la disputa no se resuelve dentro de los 60 días, pasarán al arbitraje o irán directamente a los tribunales. En cualquier caso, se intentará primero la mediación.

Si no estás convencido de los méritos de la mediación o el arbitraje, y prefieres la ruta tradicional de acudir a los tribunales para resolver los problemas, no incluya una clausula de resolucion de disputas, en tu contrato de venta.

Comprar un negocio

Para obtener listas de mediadores profesionales y una amplia información sobre la mediación, consulta el Centro de recursos e información sobre mediación en www.mediate.com. Para obtener más información sobre el arbitraje y encontrar un árbitro, consulte el sitio web de la Asociación Estadounidense de Arbitraje (American Arbitration Association) en www.adr.org, o el sitio web de la Asociación para la Resolución de Conflictos (Association for Conflict Resolution) en www.acrnet.org.

Cláusulas técnicas del contrato.

Si tuvieras que mirar una pila de contratos para la venta de un negocio, o, de hecho, para una amplia variedad de transacciones comerciales, encontrarías que muchos de ellos incluyen un conjunto similar de cláusulas, generalmente cerca del final. Por lo general, estas cláusulas técnicas (llamadas “repetitivas”) cubren temas como:

  • Si las partes tienen la intención de que el contrato sea modificado solo por escrito.
  • Cómo cada parte se comunicará con la otra con respecto al contrato.
  • Qué pasará con el resto del contrato si un juez decide que una parte no es legal, y.
  • Qué ley estatal regirá el contrato.

Esta sección cubre las cláusulas técnicas más comunes.

Riesgo de pérdida.

Siempre existe la posibilidad de que los activos que estás vendiendo se dañen o destruyan antes del cierre. Es posible que debas asegurarle al comprador que, si hay una pérdida, reemplazarás los bienes perdidos o dañados o pagarás por su reemplazo. Si sigue prácticas comerciales prudentes y tienes un seguro adecuado, eso no debería ser un problema, aunque si se destruyen los activos, tendrás que pagar cualquier deducible de tu póliza de seguro.

Acuerdo total.

Antes de firmar su acuerdo, tu y el comprador habrán discutido y probablemente negociado docenas de temas, desde el precio de venta y los términos de pago, hasta cómo contar físicamente el inventario y cuánto tiempo trabajarás para el comprador como consultor. Idealmente, todos los puntos relevantes que acuerde terminarán en tu contrato.

Pero también es posible que tu y el comprador hayan hablado sobre temas adicionales pero no hayan llegado a una conclusión y, por ese motivo, los hayan dejado fuera del acuerdo final. Por ejemplo, es posible que tu y el comprador hayan hablado acerca de que el comprador contrató a su hijo para trabajar como oficinista. Para evitar el problema de que uno de ustedes pueda afirmar más tarde que su acuerdo también incluye ciertos acuerdos verbales, tu acuerdo debe decir que solo lo que está escrito en él (nada más que hayas discutido antes) es parte de tu acuerdo. Aunque ningún lenguaje legal es absolutamente infalible, incluir una cláusula de “Acuerdo Total” en tu acuerdo de venta contribuirá en gran medida a evitar que el comprador reclame con éxito en el arbitraje o en el tribunal que tu acordaste algo que falta (o entra en conflicto con algo) en el contrato.

De manera similar, tu y el comprador pueden haber negociado tu contrato enviando cartas, correos electrónicos, faxes u otros documentos escritos de ida y vuelta, o incluso pueden haber escrito una carta de intención como se explica en “Carta de Intención (Letter of Intent) del vendedor“, antes de trabajar en un contrato más formal. Nuevamente, el propósito de una cláusula de “acuerdo completo” es evitar que esos escritos anteriores se consideren parte de tu contrato.

Modificación.

Después de que hayas firmado tu acuerdo de venta, pero antes de que se lleve a cabo el cierre, tu y el comprador pueden hablar sobre la realización de uno o más cambios por escrito de sus disposiciones. Pero absolutamente no deseas que una conversación informal con el comprador se convierta de alguna manera en una modificación de su acuerdo. Para evitar esta posibilidad, una cláusula de “modificación” simplemente requiere que cualquier enmienda al acuerdo sea por escrito y firmada por ambos.

En “El contrato para vender un negocio” se explica cómo modificar un acuerdo de venta firmado e incluye un formulario de enmienda para hacerlo.

Ley vigente.

Si bien las posibilidades de que tu y el comprador terminen en un tribunal o en un arbitraje sobre la venta son pocas, tiene sentido designar qué ley estatal se aplicará a la venta antes de iniciar una disputa. Por lo general, tu y el comprador estarán en el mismo estado que la empresa, por lo que solo deberán escribir ese estado.

Si bien puede tomar un poco más de negociación, si tu y el comprador se encuentran en diferentes estados, es más importante designar la ley aplicable. Aunque el derecho contractual es muy similar de un estado a otro, puede haber diferencias pequeñas pero significativas. Si no eliges qué ley estatal regirá tu acuerdo, podrías pasar un tiempo valioso peleando por ese problema más adelante en lugar de atender la disputa real. Por lo general, es ventajoso para ti tener las leyes de tu estado de origen, porque esta es la ley con la que tu y tu abogado probablemente estarán más familiarizados. Y, por supuesto, usar los tribunales de tu propio estado será más conveniente y menos costoso que si tuvieras que viajar a otro lugar para litigar.

Divisibilidad.

Siempre existe la posibilidad, por remota que sea, de que tengas una disputa con el comprador y que un juez o árbitro deba interpretar tu acuerdo de venta. Y, una vez que esto suceda, también existe al menos una posibilidad teórica de que el juez o árbitro dictamine que una disposición de tu acuerdo no se puede hacer cumplir o es inválida, por ejemplo, porque viola una ley estatal que trata con la restricción del comercio. Si tu acuerdo no está redactado correctamente, lo que sucede a continuación es dudoso. El riesgo es que algunos jueces o árbitros, al descubrir una cláusula inaplicable o inválida, puedan anular todo el acuerdo.

Para evitar esto, la Cláusula Divisibilidad, dice que si un tribunal o un árbitro determina que alguna parte de tu acuerdo de venta no es exigible, el material no exigible simplemente debe desecharse (separarse), dejando intacto el resto del acuerdo.

Avisos.

Debido a que es posible que tu y el comprador no se vean con frecuencia, tiene sentido intercambiar formalmente las direcciones postales y acordar cómo se enviarán las comunicaciones escritas requeridas por el acuerdo de venta. Por ejemplo, es posible que el comprador deba enviarte un aviso sobre una factura que acordaste pagar, y es posible que debas enviarle al comprador un aviso legal, como una advertencia de que el comprador está incumpliendo el contrato. En general, se recomienda escribir las direcciones respectivas después de las firmas al final del acuerdo de venta.

Esta cláusula se aplica a las notificaciones, no a los pagos a plazos. Por lo general, la dirección donde el comprador debe enviarte los pagos de las cuotas mensuales se puede insertar en el pagaré, y el correo de primera clase será suficiente.

Otras cláusulas opcionales.

Para muchos acuerdos de venta, las cláusulas discutidas anteriormente y en otras publicaciones de esta pagina web serán todo lo que necesitas. Pero es posible que tu venta no se ajuste al molde típico y que debas abordar algunos problemas y términos adicionales. Dado que hay miles de tipos diferentes de negocios y que cada pequeña empresa es algo única, nadie puede presentar todas las posibilidades contractuales. Entonces, si tu venta incluye algunas características no previstas por las cláusulas sugeridas aquí, se debe hacer un borrador por tu cuenta. En la mayoría de los casos, simplemente puedes agregar un lenguaje sensato para capturar los detalles necesarios adicionales, aunque si el material adicional es complicado o hay mucho dinero en juego, le recomendamos que trabajes con tu Business Broker.

Hay muchos tipos de términos especiales que puedew necesitar agregar a tu acuerdo. Por ejemplo, tal vez tu y el comprador acordaron que durante los seis meses posteriores al cierre, podrás continuar usando tu oficina actual dentro de las instalaciones comerciales sin cargo. O tal vez tu y el comprador acordaron que tu y tu familia tendrán derecho a un descuento del 40% en las compras del comprador durante los próximos cinco años. O tal vez tengas derecho a recomprar ciertos activos a un precio con descuento si el comprador decide vender el negocio o sus activos. No se sabe qué se les ocurrirá a ti y al comprador.

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