El pagaré (promissory note).
En algunos casos, al cierre, tu realizarás un pago inicial y firmará un pagaré (promissory note) que establece los términos bajo los cuales pagarás al vendedor el resto del precio de venta. Un pagaré dice, en efecto, «El comprador promete pagar al vendedor $xxx, más intereses de xx%, y luego describe cómo y cuando tu debes realizar los pagos. El pagaré generalmente cubre los siguientes puntos:
- Cuando realizarás los pagos a plazos.
- La cantidad de cada pago.
- Qué tasa de interés pagarás y.
- Qué sucede si no pagas según lo prometido.
Para aumentar las probabilidades de que realices todos los pagos requeridos en el pagaré, es posible que el vendedor desee que tu acuerdo de venta establezca que el pagaré estará garantizado por los propietarios de tu entidad legal (accionistas o miembros de la LLC), el cónyuge de cada propietario y quizás otras personas. Suponiendo que hayas aceptado dichas garantías, tu pagaré debe incluir un lugar para que los garantes lo firmen.
Revisa la publicacion «El contrato de compra: Precio y condiciones de pago«, para ver el lenguaje del contrato de compra que describe el pagaré. Al igual que con otros documentos clave que se firmarán al cierre, el formulario del pagare debe adjuntarse al acuerdo de venta para que tanto tu como el vendedor conozcan la redacción exacta con suficiente antelación.
Entender los pagarés.
Un pagaré es un contrato legal vinculante. Como ocurre con todos los contratos, se intercambia algo de valor entre dos partes. En este caso, recibes los activos del negocio del vendedor o la propiedad de una entidad corporativa, LLC o sociedad. A cambio, el vendedor recibe tu promesa de pagar el saldo adeudado sobre el precio de venta, generalmente con intereses, en fechas específicas.
Si no cumples con los términos de pago, el vendedor puede demandarte a ti y a cualquier cofirmante o garante y obtener un fallo por el monto adeudado más los costos judiciales y posiblemente la totalidad o parte de los honorarios del abogado para obtener el fallo. Con la sentencia en la mano, el vendedor puede luego cobrar el dinero adeudado de tus activos, incluidas cuentas bancarias, valores, vehículos e incluso bienes raíces.
Interés.
El pagaré indicará la tasa de interés anual que pagarás sobre el saldo del principal. A menos que se especifique lo contrario en el pagare, los intereses se pagan al final del intervalo de préstamo, no por adelantado. Entonces, por ejemplo, si firma el pagare el 1 de enero y aceptas realizar pagos mensuales que incluyen intereses, el pago del 1 de febrero incluirá intereses sobre el saldo adeudado para el mes de enero.
Debido a que las tasas de interés a menudo suben y bajan con la salud de la economía y la tasa de inflación, no existe una cifra única recomendada. Un enfoque razonable es observar el interés que recibiría el vendedor si, en lugar de otorgarte crédito, recibiera efectivo y colocara el dinero en una inversión relativamente segura, como un fondo mutuo que se especializa en empresas gubernamentales y de alto nivel. Es posible que el vendedor desee agregar una prima a esa tasa para tener en cuenta el hecho de que tu eres un acreedor más riesgoso. Por ejemplo, si un fondo de bonos conservador paga intereses a una tasa del 4%, el vendedor podría querer cobrar al menos el 8%. Pero si los bonos están ganando un 7%, el vendedor podría querer cobrar un 10% o más, asumiendo que las leyes de usura de su estado lo permitan.
Las leyes de usura de Florida, establecidas en F.S. Ch. 687, prescriben una tasa de interés máxima del 18% en préstamos de menos de $500,000; y 25% en préstamos que excedan los $500,000. Si un prestamista cobra más de la tasa permitida por la ley de usura, la cantidad excedente no se podrá cobrar y puede haber otras sanciones económicas. Pero siempre que la tasa de interés no exceda ese límite, tú y el vendedor pueden negociar cualquier tasa que sea aceptable para ambos.
Firmantes y garantes.
Tú, por supuesto, firmarás el pagaré, pero tu y el vendedor pueden acordar que otros firmen como garantes para darle al vendedor una seguridad adicional de que la deuda se pagará en su totalidad. Como se señaló anteriormente, una persona que firma un pagaré, o lo garantiza, es personalmente responsable de repagarlo, lo que significa que sus bienes personales están en riesgo si el pagaré no se paga. Entonces, si es un propietario único, firmarás la nota y serás personalmente responsable de pagarla. Lo mismo ocurre cuando se forma una sociedad y todos los socios firman. Pero si has formado una corporación o una LLC para comprar el negocio, solo la entidad es responsable del reembolso, no los accionistas o miembros de la LLC que son propietarios de la entidad.
Tu y el vendedor pueden acordar que, para mayor seguridad, los no propietarios firmarán o garantizarán el pagaré. Aquí hay una lista de los candidatos más probables:
- El cónyuge de una persona que está firmando un pagare. Esto permite al vendedor llegar a la propiedad conjunta o comunitaria de la pareja si no se realiza el pago, o incluso llegar a la propiedad separada del cónyuge que está haciendo la garantía.
- Los propietarios de la corporación o LCC que están comprando el negocio. A menos que estos accionistas o miembros de la LLC garanticen personalmente el pagaré, no serán personalmente responsables de repagarlo. Sin su garantía, el vendedor solo puede mirar a la entidad y sus activos para satisfacer la deuda.
- Un amigo o pariente con un bolsillo profundo de un firmante que esté dispuesto a ayudar. El vendedor puede encontrar esto útil si el firmante tiene medios económicos limitados o un historial crediticio accidentado.
En la Cláusula de tu contrato de venta (que describimos en la publicacion «El contrato de compra: Precio y condiciones de pago«, se debe enumerar los nombres de todas las personas que deberán firmar o garantizar el pagaré.
Acuerdo de garantia (Security Interest).
Para asegurar aún más al vendedor que la deuda que tu adeudas se pagará en su totalidad, puedes acordar que el vendedor retendrá una garantía mobiliaria (gravamen) en tu propiedad. Esto generalmente consiste en una garantía mobiliaria sobre los activos del negocio, creada mediante un acuerdo de garantía y una Declaración de Financiamiento UCC (UCC Financing Statement, en inglés) como se describe a continuación. La garantía mobiliaria permitirá al vendedor tomar o vender la propiedad que se ha comprometido como garantía si la deuda no se paga según lo prometido.
El acuerdo de garantía y la declaración de financiamiento de la UCC no funcionarán para bienes raíces. Para crear un gravamen sobre bienes raíces, deberá otorgarle al vendedor una hipoteca o escritura de fideicomiso, que luego el vendedor registrará en la oficina de registros de tierras. Un vendedor estará especialmente interesado en obtener un gravamen sobre bienes raíces si estás comprando un negocio de servicios que no tiene mucho en cuanto a propiedad personal tangible que de otro modo sería una garantía significativa.
Los bienes inmuebles en los que el vendedor adquiere una garantía mobiliaria no tienen que ser propiedad ni ser utilizados por la empresa. Por ejemplo, puede ser su casa, aunque en ese caso, es probable que el gravamen adopte la forma de una segunda hipoteca o escritura de fideicomiso. Debido a necesidad de cumplir con requisitos técnicos sutiles, tu usted y el vendedor deben consultar a un agente de bienes raíces de Florida New Dream Corp www.floridanewdream.com para obtener orientación sobre cómo crear un gravamen de bienes raíces válido.
El vendedor puede sugerirte que proveas un seguro de vida temporal como respaldo. Esto implicaría la contratación de una póliza de seguro de vida a término que cubrirá el pagaré en caso de que mueras antes de pagar la deuda. Si esta es una solicitud razonable depende de cuánto le costaría dicho seguro.
Cláusula de aceleración (Acceleration clause).
La mayoría de los vendedores esperan incluir una cláusula de aceleración en el pagaré. Una cláusula de aceleración establece que, si no realizas un pago requerido dentro de un número específico de días después de su vencimiento, el vendedor puede exigir inmediatamente el pago de todo el saldo restante (en otras palabras, acelerar la fecha de vencimiento del pagaré). Y si aún no pagas, el vendedor puede demandar de inmediato por el monto total adeudado.
Sin una cláusula de aceleración, el vendedor tendría que demandarte cada vez que falles un pago a plazos o esperar hasta que se hayas fallado todos los pagos y luego demandarte por el monto total. Cualquiera de los dos sería gravoso para el vendedor. Si desea ver si puede salirse con la tuya sin uno, puedes intentar dejarlo fuera de tu primer borrador del pagaré y ver cómo responde el vendedor.
Es posible que tengas que pagar la asistencia legal del vendedor si no cumples. El pagaré dice que tu pagarás los costos judiciales del vendedor y los honorarios del abogado si el vendedor tiene que demandarte para cobrar el pagaré. Los costos y los honorarios legales pueden acumularse rápidamente, lo que significa que puedes encontrarte aún más profundamente endeudado si no realizas los pagos a tiempo. Puedes intentar eliminar esta cláusula, pero el vendedor probablemente se negará.
Planes de pago a plazos.
Por lo general, tu aceptarás pagarle al vendedor la misma cantidad cada mes durante un número específico de meses, y parte de cada pago se destinará a intereses y el resto a reducir la cantidad adeuda (principal). Esta es la misma forma en que la mayoría de las personas cancelan la hipoteca de una vivienda, excepto que, en una venta comercial, el vendedor probablemente querrá un plazo de amortización más corto que la mayoría de las hipotecas, como de tres a cinco años. Cuando realiza el último pago, el capital y los intereses del pagaré se pagan en su totalidad. En la jerga legal y contable, se dice que este tipo de préstamo se amortiza completamente durante el período en que se realizan los pagos. Las calculadoras de amortización, disponibles en línea y en numerosos paquetes de software, pueden determinar rápidamente cuánto debes pagar cada mes y durante cuánto tiempo, en varios escenarios de pago.
También se encuentran disponibles otros planes además del método de amortización, aunque se usan con menos frecuencia, porque los vendedores y compradores generalmente prefieren pagos mensuales regulares. Los veremos más adelante.
Cuando recurrir a un profesional. Al igual que con otros documentos clave utilizados en la venta de una empresa, es prudente que tu Business Broker revise el formulario del pagaré, especialmente si los términos del pagaré son inusuales o si no estás seguro de los impuestos legales o efectos fiscales del idioma que estás usando.
Métodos de pago alternativos.
En determinadas circunstancias, tu y el vendedor pueden optar por un plan de pago diferente del método de amortización típico. Por ejemplo, si estás ansioso por conservar el efectivo durante los primeros días de hacerse cargo del negocio, puedes proponer uno de los siguientes métodos de pago:
- Pagos mensuales iguales y gran pago global final (ballon payment). Realizas pagos mensuales iguales, pero relativamente modestos de capital e intereses durante un período de tiempo determinado, como de tres a cinco años. Estos pagos no son suficientes para liquidar (o amortizar completamente) el pagaré. En cambio, después de realizar el último pago mensual, aún debes realizar un pago final mayor, llamado pago global, para liquidar el saldo. Este tipo de plan puede parecer atractivo, pero después de acostumbrarte a hacer pagos relativamente modestos, es posible que te resulte difícil realizar de repente un pago importante. Anticipándose a esto, un vendedor puede mostrarse reacio a aceptar una pagare de pago global final.
- Pagos de intereses solamente: pago global final grande del principal. Para mantener los pagos mensuales aún más bajos, solo pagas intereses (sin capital) a intervalos específicos, como mensualmente. Al final del plazo del préstamo, realizas un pago global muy grande para cubrir la totalidad del capital y los intereses restantes. Es probable que el vendedor vea esto como algo aún más arriesgado y menos recomendable que un plan de pagos mensuales iguales con un pago global final.
- Pago único de principal e intereses. No realizas pagos mensuales, sino que paga el pagaré en una fecha específica en un pago que incluye el monto total del capital y los intereses acumulados. La mayoría de los vendedores prefieren recibir pagos a plazos, y la mayoría de los compradores prefieren pagar con el tiempo, en lugar de tener el pago global sobre sus cabezas.
El acuerdo de garantía (security agreement).
Además de obtener tu promesa personal y posiblemente la promesa de los garantes de realizar los pagos con un pagaré es probable que el vendedor desee mantener un gravamen (garantía mobiliaria; security interest, en inglés) sobre los activos del negocio, como el equipo y el inventario. Esto permitirá al vendedor recuperar esos activos si comienzas a incumplir las fechas de pago acordadas. Tu y el vendedor pueden utilizar un acuerdo de garantía, como los que siguen, para otorgarle un gravamen al vendedor. Aquí te mostraremos dos acuerdos de garantía diferentes: uno para la venta de activos y otro para la venta de una entidad.
Estos acuerdos de seguridad son independientes de tu contrato de venta, pero el contrato de venta debe hacer referencia a ellos e indicar en general cuáles son tus acuerdos. Estos acuerdos fueron cubiertos en la publicacion «El contrato de compra: Precio y condiciones de pago«.
No puedes utilizar un acuerdo de garantía para colocar un gravamen sobre bienes raíces. Para eso, necesitará una hipoteca o una escritura de fideicomiso. Si le estás otorgando al vendedor un gravamen sobre bienes raíces, definitivamente debes reunirte con un Agente de Bienes Raíces de Florida New Dream Corp para que te ayude.
Acuerdo de garantía para la venta de activos.
Aqui, “Propiedad asegurada” significa la propiedad sobre la cual el vendedor obtiene un gravamen. El alcance de la propiedad cubierta por el gravamen es una cuestión de negociación entre tú y el vendedor. Al vendedor, por supuesto, le gustaría un gravamen amplio, pero como mínimo, probablemente esperará un gravamen sobre la propiedad personal tangible que estás comprando.
El gravamen puede cubrir muebles, accesorios, equipo, suministros, inventario e incluso cuentas por cobrar. Puedes cubrir no solo lo que recibes del vendedor, sino también otras propiedades que ahora posees o que adquieras posteriormente en relación con el negocio. Dependiendo de lo que tu y el vendedor acuerden, puede ampliar el lenguaje sugerido del formulario en el archivo adjunto. Una descripción amplia de la «Propiedad garantizada» podría, por ejemplo, verse así en su acuerdo de garantía: Todos los bienes, equipos, accesorios, inventario, cuentas por cobrar e intangibles generales del Comprador, ya sean de propiedad actual del Comprador o adquiridos posteriormente.
Acuerdo de garantía para la venta de entidad.
En una venta de entidad (en la que una o más personas están vendiendo sus acciones corporativas o sus intereses de membresía en una LLC), el vendedor probablemente te pedirá un contrato de depósito en garantía, como se describe más adelante en esta publicación. Además, el vendedor puede querer un acuerdo de garantía. Si es así, deberá utilizar un formulario de acuerdo de garantía ligeramente diferente al que se proporciona para la venta de activos, porque la propia entidad, que posee los activos de la empresa, otorgará la garantía mobiliaria al vendedor.
Aqui, “Propiedad asegurada” significa la propiedad sobre la cual el vendedor obtiene un gravamen. El lenguaje en el formulario es simplemente una sugerencia. El alcance de la propiedad cubierta por el gravamen es una cuestión de negociación entre tu y el vendedor. El vendedor, por supuesto, quisiera un gravamen amplio, pero como mínimo, probablemente esperará un gravamen sobre la propiedad personal tangible propiedad de la entidad en el momento en que se le transfiera la propiedad de la entidad.
El gravamen puede cubrir todos los muebles, accesorios, equipos, suministros, inventario e incluso cuentas por cobrar de la entidad. Eso también puede cubrir cualquier inmueble que la entidad adquiera posteriormente.
La Declaración de Financiamiento de UCC (UCC Financing Statement).
El acuerdo de garantía es tu reconocimiento de que el vendedor tiene un derecho de retención sobre los activos comerciales hasta que el pagaré se pague en su totalidad. Pero el vendedor puede estar preocupado de que, a pesar de ese reconocimiento, tu puedas vender los activos comerciales a algún extraño que no sepa sobre el gravamen. Aunque habrás violado tu contrato, el vendedor probablemente no tendría suerte en lo que respecta a recuperar el control de los activos, ya que el forastero no tenía conocimiento de que el vendedor todavía tenía una participación en la propiedad de los activos.
Para evitar ese problema, además del acuerdo de garantía, el vendedor seguramente querrá preparar una Declaración de Financiamiento de UCC y presentarla en la División de Corporaciones del secretario de estado). El gravamen se convierte entonces en un asunto de dominio público y se supone que terceros conocen su existencia. Si eso parece confuso, piénsela de esta manera: la Declaración de Financiamiento de UCC cumple la misma función que la hipoteca o escritura de fideicomiso de tu casa, que se presenta en una oficina pública y permite que todos sepan que tu prestamista tiene un derecho de retención sobre tu casa. Un tercero prudente que compre activos comerciales hará una verificación de gravamen UCC, descubrirá el gravamen del vendedor y se negará a comprar los activos. Si el tercero no hace esto y adquiere los activos, el gravamen del vendedor quedará legalmente intacto porque es un registro público, y el vendedor puede recuperar los activos del tercero siempre y cuando aún le debas dinero al vendedor.
Acuerdo de fideicomiso para la venta de una entidad.
En una venta de una entidad, existe otra técnica que el vendedor puede querer utilizar para protegerse de un incumplimiento en el pagaré. El vendedor puede solicitar un contrato de depósito en garantía en el que un tercero, el agente de depósito en garantía, conserva los certificados de acciones o los documentos de membresía de la LLC hasta que se haya pagado el precio total de venta. Esto hace que sea más fácil para el vendedor reclamar la propiedad de la entidad comercial si comienza a fallar los pagos. Según este acuerdo, si incumple, el vendedor recupera los documentos de transferencia del agente de custodia.
Una empresa que habitualmente realiza servicios de depósito en garantía estará dispuesta a actuar como agente de depósito en garantía por una tarifa modesta. Pero es posible que no necesites una empresa para realizar el trabajo. Tu y el vendedor son libres de elegir a cualquier persona que consideren digna de confianza. En Florida New Dream Corp estamos dispuestos a desempeñar esa función, y podemos ser tu mejor buena opción.
