Cláusula de contingencias.

Es posible que tu acuerdo de venta debe incluir una cláusula de contingencia. Similar a una contingencia en un contrato para vender una casa, una contingencia en un acuerdo de venta comercial es una válvula de escape que permite que una parte u otra, con mayor frecuencia el comprador, cancele el trato si un cierto evento no ocurre o una determinada condición no se cumple. Por lo general, el acuerdo de venta dice que, si se usa una contingencia para cancelar el trato, se reembolsará tu depósito.
Otro lenguaje legal importante para el acuerdo de venta
Supongamos, por ejemplo, que el arrendamiento actual de la tienda del negocio vence en seis meses. Supón que tu y el vendedor están listos para firmar un acuerdo de venta, pero quieres seguir operando desde el mismo lugar y tu y el propietario no han negociado completamente una extensión del contrato de arrendamiento ni han sustituido por uno nuevo satisfactorio. Probablemente desees poder cancelar la venta si no se llega a un acuerdo sobre el contrato de arrendamiento.
Otros escenarios posibles: es posible que desees supeditar el trato a la posibilidad de obtener fondos o la transferencia de una licencia de licor. El vendedor también puede tener necesidades de contingencia. Por ejemplo, es posible que el vendedor desee cancelar la venta si el banco no lo libera de la responsabilidad personal por un préstamo que obtuvo la entidad.
Existen numerosas razones para incluir una cláusula de contingencia en tu contrato de venta. Aún así, en muchos acuerdos de venta no hay contingencias en absoluto. Si tu acuerdo de venta requiere una o más contingencias, deberás personalizar la redacción para que se ajuste a tu acuerdo. Trata de imponer límites de tiempo relativamente cortos para la eliminación de cada contingencia, algo, quizás, en el rango de 15 a 30 días. De esa manera, si el trato fracasa, puedes comenzar a buscar otro negocio para comprar. Pero el plazo no tiene por qué ser absoluto. Si tu o el vendedor necesitan más tiempo para trabajar en la eliminación de una contingencia, pueden acordar mutuamente extender el plazo.
Ten en cuenta que, en el anterior ejemplo de arrendamiento, se establece que se le devolverá el depósito completo si cancelas el trato basado en una contingencia del acuerdo de venta. El vendedor puede pensar que otros arreglos serían más apropiados. Por ejemplo, es posible que el vendedor quiera que aceptes que solo recuperarás el 50% de tu depósito. Tú, por supuesto, querrás resistir tal limitación, pero dependerá de ti qué tan duro discutas, y también dependerá de la probabilidad de que creas que no se cumplirán las contingencias.
Si tienes una cláusula de contingencia en tu acuerdo de venta y la venta fracasa porque no se cumple con una contingencia, es prudente que tu y el vendedor firmen un comunicado mutuo confirmando que el acuerdo está oficialmente muerto. Esto despeja la duda para que ambos avancen. Deberás agregar firmas y fechas de su liberación.
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Acuerdos de cierre.

En el cierre, te reúnes con el vendedor para firmar e intercambiar todos los documentos necesarios para completar la compra. Por lo general, esto ocurre semanas después de firmar el acuerdo de venta. Debes escribir en tu contrato de venta los detalles de cuándo y dónde se lleva a cabo el cierre. Para ayudar a asegurar un cierre ordenado, tu y el vendedor deben acordar una lista de verificación de cierre personalizada para que sepas que todos los bases estarán cubiertos y no te perderás nada en el cierre.
Contingencia especial si estás comprando un edificio. Como explicamos en otra publicación, el vendedor puede ser el dueño del edificio donde funciona el negocio y puede querer incluirlo en la venta. Si esa idea te agrada, es conveniente incluir una contingencia especial en el acuerdo de venta. Por ejemplo, tú puedes querer hacer que el contrato sea contingente a: (1) Tu capacidad de obtener financiamiento para la compra del edificio, (2) tu satisfacción con el resultado de la inspección de la propiedad, (3) la determinación que el edificio cumple con la zonificación y ordenanzas de construcción y, (4) que el agente de cierre asegure que el título está limpio para ser transferido. Y si otro negocio continuará ocupando parte del edificio, tu puedes que tu compra sea contingente a la revisión de dichos contratos.
Documentos para la transferencia de activos. Al cierre de la venta de un activo, el vendedor deberá firmar y entregar los documentos que transfieren legalmente los activos comerciales, así como otros documentos requeridos en el acuerdo de venta. Por lo general, estos incluyen una factura de venta, junto con las asignaciones del arrendamiento, otros contratos y propiedad intelectual. Deberás escribir una cláusula típica en tu acuerdo de venta que cubra ese tema. Obviamente, no todas estas opciones se ajustarán a tu situación, así que edita de acuerdo con los documentos particulares que proporcionarán al cierre. Asegúrese de enumerar todos los documentos necesarios para transferir los activos.
Dependiendo del tipo de activos que posee la empresa y que transferirá, hay otros documentos que quizás desee incluir en la cláusula de transferencia de activos.
Documentos para transferir una entidad. Cuando compras una entidad en lugar de los activos de un negocio, el vendedor le transferirá su participación en la entidad. No tendrá que preocuparse por la transferencia de activos individuales.
Como hemos explicado, si estás comprando una entidad con un plan de pago a plazos, tu y el vendedor pueden acordar que los documentos que transfieren la propiedad estarán en poder de un tercero, un agente de custodia, hasta que el vendedor haya recibido el pago completo.

Cláusula de resolución de disputas.

Te gustaría creer que una vez que se haya firmado un acuerdo de venta integral, todo irá bien entre tu y el vendedor, pero la triste realidad es que las disputas pueden surgir y surgen. Pueden relacionarse con asuntos relativamente menores, tales cómo aplicar tu fórmula de prorrateo a una factura específica que llegó después del cierre. O pueden ser asuntos importantes, como tu afirmación de que el vendedor tergiversar información financiera clave.
Idealmente, le gustaría poder negociar un arreglo de cualquier disputa directamente con el vendedor. Esta es la forma más rápida y menos costosa de dejar atrás los desacuerdos. Desafortunadamente, una vez que tú y el vendedor se involucran en una disputa, a menudo puede ser difícil negociar un acuerdo de mutuo acuerdo.
No es ningún secreto que cuando las negociaciones fracasan, una demanda suele ser la peor forma de resolver un problema comercial. Los litigios no sólo son típicamente costosos, prolongados y emocionalmente agotadores, sino que, lo peor de todo, los resultados son al menos hasta cierto punto impredecibles. Es por eso por lo que normalmente querrás que tu acuerdo de venta establezca que cualquier disputa se resuelva a través de uno de los dos medios alternativos probados y verdaderos:
En tu acuerdo de venta, tu y el vendedor pueden acordar que someterán cualquier disputa a mediación. Luego, si la mediación no conduce a un acuerdo, la disputa se someterá a arbitraje o cualquiera de las partes puede acudir directamente a los tribunales, dependiendo de cómo esté redactada la cláusula de disputas. Si elige la opción de arbitraje, el árbitro tomará una decisión final, y esa decisión será ejecutada por un tribunal, si es necesario.
En la misma cláusula, tú y el vendedor pueden nombrar al mediador y al árbitro ahora o acordarnos cuando surja la necesidad. Otra posibilidad es nombrar una organización como la Asociación Estadounidense de Arbitraje, que proporcionará un mediador capacitado cuando sea necesario. La cláusula debe establecer cómo se compartirá el costo de la resolución de la disputa y que, si la disputa no se resuelve dentro de un plazo determinado, pasará al arbitraje o irá directamente a la corte. En cualquier caso, primero se intentará la mediación.
Si no estás convencido de los méritos de la mediación o el arbitraje, y prefieres la ruta tradicional de acudir a los tribunales para resolver los problemas, no incluya una cláusula con esta provisión en tu acuerdo de venta.
Para obtener listas de mediadores profesionales y una amplia información sobre la mediación, consulte el Centro de recursos e información sobre mediación en www.mediate.com. Para obtener más información sobre el arbitraje y encontrar un árbitro, consulte el sitio web de la Asociación Estadounidense de Arbitraje (American Arbitration Association) en www.adr.org, o el sitio web de la Asociación para la Resolución de Conflictos (Association for Conflict Resolution) en www.acrnet.org.

Cláusulas técnicas del contrato.

Si examinas una pila de contratos para la venta de un negocio o, de hecho, para una amplia variedad de transacciones comerciales, encontrarías que muchos de ellos incluyen un conjunto similar de cláusulas, generalmente cerca del final. Por lo general, estas cláusulas técnicas (denominadas “repetitivas”) cubren cuestiones tales como:
Esta sección cubre las cláusulas técnicas más comunes.
Riesgo de pérdida. Siempre existe la posibilidad de que los activos que estás comprando se dañen o destruyan antes del cierre. te gustaría tener la seguridad de que, si hay una pérdida, el vendedor reemplazará los activos perdidos o dañados o pagará su reemplazo. Si el vendedor sigue prácticas comerciales prudentes y tiene un seguro adecuado, eso no debería ser un problema, aunque si se destruyen los activos, el vendedor tendrá que pagar cualquier deducible de la póliza de seguro de la empresa.
Acuerdo completo. Antes de firmar tu acuerdo, tu y el vendedor habrán discutido y probablemente negociado docenas de cuestiones, desde el precio de venta y los términos de pago, hasta cómo contar físicamente el inventario y cuánto tiempo el vendedor trabajará para ti como consultor. Idealmente, todos los puntos relevantes que acordaste terminarán en tu contrato. Pero también es posible que tu y el vendedor hayan hablado sobre problemas adicionales, pero no hayan llegado a una conclusión y, por ese motivo, los hayan dejado fuera del acuerdo final. Por ejemplo, es posible que tu y el vendedor hayan hablado sobre la posibilidad de que el vendedor reciba un descuento del 25% en bienes o servicios que luego te compre. Para evitar el problema de que uno de ustedes pueda afirmar más adelante que su trato también incluye un cierto acuerdo verbal, tu acuerdo de venta debe decir que solo lo que está escrito en él (no cualquier otra cosa que hayas discutido antes) es parte de su trato. Aunque ningún lenguaje legal es absolutamente infalible, incluir una cláusula de “Acuerdo completo” en tu acuerdo de venta será de gran ayuda para evitar que el vendedor reclame con éxito en un arbitraje o en un tribunal que tu aceptaste algo que falta (o entra en conflicto con algo en) el contrato.
De manera similar, tu y el vendedor pueden haber negociado su contrato enviando cartas, correos electrónicos, faxes u otros documentos escritos de ida y vuelta, o incluso pueden haber escrito una carta de intención, antes de trabajar en un contrato más formal. Nuevamente, el propósito de una cláusula de “Acuerdo completo” es evitar que esos escritos anteriores se consideren parte de tu contrato en caso de que alguna de las partes intente más adelante afirmar que uno o más de ellos constituye una parte omitida inadvertidamente de tu acuerdo.
Modificación. Una vez que hayas firmado tu acuerdo de venta, pero antes del cierre, tu y el vendedor pueden hablar sobre realizar uno o más cambios por escrito a sus disposiciones. Pero no deseas en absoluto que una conversación casual con el vendedor se convierta de alguna manera en una modificación de tu acuerdo. Para evitar esa posibilidad, una cláusula de “modificación” simplemente requiere que cualquier enmienda al acuerdo sea por escrito y esté firmada por ambos.
Ley vigente. Si bien es poco probable que tu y el vendedor terminen en un tribunal o en un arbitraje por la venta, tiene sentido designar qué ley estatal se aplicará a la venta antes de entablar una disputa. Por lo general, tú y el vendedor estarán en el mismo estado que el negocio, por lo que deben designar ese estado.
Si tú y el vendedor se encuentran en diferentes estados, es más importante designar la ley vigente, aunque puede requerir más negociaciones. Aunque la ley de contratos es muy similar de un estado a otro, puede haber diferencias pequeñas pero significativas. Si no eliges qué ley estatal regirá tu acuerdo, podrías pasar un tiempo precioso peleando por ese tema más adelante en lugar de ocuparse de la disputa real. Por lo general, es ventajoso para ti que gobiernen las leyes de tu estado de residencia, porque esta es la ley con la que tu probablemente estarás más familiarizado. Y, por supuesto, usar los tribunales en tu propio estado será más conveniente y menos costoso que si tuviera que viajar a otro lugar para litigar.
Divisibilidad. Siempre existe la posibilidad, por remota que sea, de que entables una disputa con el vendedor y de que un juez o árbitro deba interpretar tu acuerdo de venta. Y, una vez que esto sucede, también existe al menos una posibilidad teórica de que el juez o árbitro dictamine que una disposición de tu acuerdo es inaplicable o inválida. Si tu acuerdo no está redactado correctamente, lo que sucede a continuación es dudoso. El riesgo es que algunos jueces o árbitros, al descubrir una cláusula inaplicable o inválida, puedan anular todo el acuerdo.
Para evitar esto, una cláusula debe decir que si un tribunal o árbitro determina que cualquier parte de tu acuerdo de venta no es ejecutable, el material no ejecutable simplemente debe descartarse (separarse), dejando el resto del acuerdo intacto.
Avisos. Debido a que es posible que tu y el vendedor no se vean con frecuencia, tiene sentido intercambiar direcciones de correo formalmente y acordar cómo se enviarán las comunicaciones escritas requeridas por el acuerdo de venta. Por ejemplo, es posible que debas enviar al vendedor un aviso sobre una factura que el vendedor ha acordado pagar, y es posible que el vendedor deba enviarte un aviso legal, como una advertencia de que está incumpliendo el contrato por no realizar los pagos a tiempo. Generalmente, deberás completar las direcciones respectivas siguiendo las firmas al final del acuerdo de venta.
Una cláusula puede resultar útil. Esta cláusula se aplica a los avisos, no a los pagos a plazos. Por lo general, la dirección a la que envías al vendedor los pagos a plazos mensuales se puede insertar en el pagaré, y el correo de primera clase será suficiente.

Cláusulas opcionales adicionales.

Para muchos acuerdos de venta, las cláusulas discutidas anteriormente y en otras publicaciones de esta página web serán todo lo que necesitas. Pero es posible que tu venta no se ajuste al molde típico y que debas abordar algunos problemas y términos adicionales. Dada la realidad de que existen miles de tipos diferentes de empresas, y que cada pequeño negocio es algo único, ningún libro puede presentar todas las posibilidades contractuales. Por lo tanto, si tu compra incluye algunas funciones que no están previstas en las cláusulas sugeridas aquí, deberás consultar con tu Business Broker para que las redacte. En la mayoría de los casos, simplemente puedes agregar un lenguaje sensato para recoger los detalles adicionales necesarios, aunque si el material adicional es complicado o hay mucho dinero en juego, le recomendamos que trabajes con tu Business Broker.
Es posible que debas agregar muchos tipos de términos especiales a tu acuerdo. Por ejemplo, tal vez tu y el vendedor hayan acordado que, durante los seis meses posteriores al cierre, el vendedor puede continuar usando su oficina actual dentro del negocio, sin cargo. O tal vez, tu y el vendedor hayan acordado que contratarán al hijo o la hija del vendedor como empleado. O tal vez, el vendedor tenga derecho a recomprar ciertos activos a un precio con descuento si decides vender el negocio o sus activos. No se sabe lo que se les ocurrirá a ti y al vendedor.
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