Precio de venta: Venta de activos.
En “El contrato de compra: quien vende, compra y qué se compra” analizamos como diseccionar el precio de venta total y asignarlo a los activos que se compran, como el fondo de comercio o el equipo.
Distribución (allocation) del precio de venta.
En principio, deberás escribir el precio de venta total de los activos; luego, asignarás esta cantidad entre los activos que estás comprando. Al igual que con todas las demás partes del acuerdo de venta, deberás adaptar el lenguaje y los detalles de la cláusula para que se ajusten a tu transacción.
Ejemplo 1: Asignar el precio de venta. Precio de venta (venta de activos) El precio de venta de los activos enumerados en esta sección es de $250,000 y se asigna de la siguiente manera:
- Fondo de comercio: $ 100,000.
- Asignación de arrendamiento: $5000.
- Mobiliario, accesorios y equipo: $100,000.
- Asignación del contrato: $40,000.
- Total de derechos de propiedad intelectual: $5,000.
Asignar el precio de venta entre los activos no es un requisito legal, pero es muy recomendable por una razón práctica. Le brinda a ti y al vendedor una base acordada para sus cálculos de impuestos sobre la renta, lo que reduce la probabilidad de problemas con el IRS más adelante. Como se explica en otra publicación, cuando compras activos comerciales, la forma en que asignas el precio a los diferentes activos afectará la rapidez con que puedes deducir o depreciar el costo de los distintos activos. Además, desde el punto de vista del vendedor, la naturaleza de los activos y la asignación que acuerdes afectarán la cantidad de la ganancia del vendedor que se grava con las tasas de ingresos ordinarias y la cantidad que se grava con las tasas de ganancia de capital a largo plazo.
Es crucial que leas detenidamente la publicación “Distribución (allocation) del precio al comprar activos“, para comprender cómo una distribución cuidadosa de tu precio de venta en categorías apropiadas (en lugar de simplemente establecer un valor global suma) puede minimizar tu carga fiscal. En términos generales, al distribuir el precio de venta, tu mejor estrategia como comprador es asignar la mayor cantidad posible del precio de venta a activos que puedan amortizarse rápidamente mediante depreciación o deducciones fiscales. Pero puedes ceder un poco en esto para satisfacer el deseo del vendedor de tasas impositivas más bajas.
Completar el Formulario 8594, Declaración de adquisición de activos, es una tarea altamente técnica que es mejor dejar a un Business Broker con experiencia. Para ver por qué esto es así, consulte el formulario y sus instrucciones, que puedes ver dándole clic aquí. Al revisar la sección de distribución de tu acuerdo de venta, tu Business Broker encontrará fácil completar el Formulario 8594 para ti. Lo más probable es que no compres ningún activo que pertenezca a la Clase I, II o III (estos son efectivo, valores y cuentas por cobrar) en el formulario del IRS. El inventario caerá en la Clase IV y el fondo de comercio será un artículo de la Clase VII. Con toda probabilidad, los otros activos caerán en la Clase V (propiedad tangible) o VI (pacto de no competir u otra propiedad intangible).
Debido a que lo que es mejor para tu panorama fiscal no necesariamente será lo mejor para el vendedor, es posible que necesite la ayuda de tu Business Broker para llegar a un compromiso sobre las cifras de distribución. Por lo general, esto implica un ajuste del precio de venta para satisfacer mejor los intereses de ambos. Recuerde que, en el momento de la declaración de impuestos, tu y el vendedor deberán presentar el formulario 8594 del IRS. Si ustedes acuerdan una distribución razonable en el precio de venta, el IRS normalmente aceptara su distribución. Tu Business Broker puede ayudarlos a completar los formatos correctamente y mantenerse alejado del escrutinio del gobierno.
Prorrateo.
Debido a que puede haber algunos gastos que tú y/o el vendedor se adeudarán mutuamente después del cierre, tiene sentido abordar los prorrateos y reembolsos en el acuerdo de venta.
Cuando deberás dinero por gastos prepagos.
Dado que las facturas por gastos comerciales pueden vencerse en varios momentos durante un mes determinado, y algunas incluso pueden llegar trimestralmente, es probable que el vendedor haya pagado algunos gastos antes de la fecha de cierre que te beneficiarán. Por ejemplo, supongamos que cierras el 15 de enero y el vendedor ha pagado el alquiler al propietario durante todo el mes de enero. Suponiendo que tú te harás cargo del contrato de arrendamiento y permanecerás en el mismo espacio, es razonable que reembolses al vendedor el alquiler de la última quincena de enero. Y si al firmar el contrato de arrendamiento, el vendedor depositó un depósito de seguridad de $4,000 con el arrendador que el arrendador continuará reteniendo, es razonable que le reembolses al vendedor ese depósito si finalmente se te reembolsará al final del contrato de arrendamiento.
De manera similar, es posible que el vendedor también haya pagado por adelantado los impuestos a la propiedad, los servicios públicos o el equipo alquilado, como una fotocopiadora. Es una práctica comercial normal que el acuerdo de venta disponga que el comprador reembolse al vendedor la parte de dichos pagos que cubra cualquier período de tiempo que caiga después de la fecha de cierre. El proceso de dividir estos pagos anticipados se llama prorrateo. Por lo general, para cuando llegue el momento del cierre, el vendedor sabrá los montos de los gastos pagados por adelantado y tu podrás hacer los ajustes en el cierre.
Cuándo el vendedor te deberá dinero por los gastos pagados por ti después del cierre
A veces, por supuesto, los prorrateos deben hacerse en la dirección opuesta, es decir, el vendedor te adeudará la parte justa de los servicios públicos y otras facturas que no han llegado o que aún no han vencido, pero que cubren en parte el momento en que el vendedor todavía era dueño del negocio. Hay algunas formas de manejar esto:
- Si las cantidades son insignificantes, simplemente puedes aceptar que pagarás el costo total.
- Cuando se conocen los montos en el momento del cierre, puedes manejar el prorrateo ajustando el precio de venta a tu favor.
- Si es probable que el vendedor te deba dinero por una o más facturas, pero tú no sabrás la cantidad exacta hasta después del cierre, deberá obtener algo Una opción es que simplemente retengas del primer o segundo pago una cantidad igual a lo que el vendedor termina adeudando. O, en un trato en efectivo en el que es probable que el vendedor te deba dinero en unos meses cuando llegue una determinada factura, podrías sugerir que una parte del precio de venta suficiente para cubrir la obligación del vendedor sea retenida por un tercero (un agente de depósito en garantía) hasta que llegue la factura. Luego, parte del dinero se utilizará para pagar la parte de la factura que le corresponde al vendedor y el resto llegará al vendedor. Una compañía como Florida New Dream puede ser el agente de depósito en garantía. Por ejemplo, si estás pagando en efectivo en su totalidad al cerrar la compra de un lavado de autos, tu y el vendedor pueden acordar que el vendedor dejará algo de dinero con un agente de custodia para cubrir la parte del vendedor de una factura de agua potencialmente grande cuando llegue.
- Si la factura es una que el vendedor ha estado pagando durante algunos años y la información financiera que ya has visto te da una cifra aproximada de lo que podría ser la factura, puedes estimarla y deducir esa cantidad del precio de venta, con el acuerdo de que no se harán ajustes si es mayor o menor. Tú y el vendedor corren el riesgo de perder unos pocos dólares, pero tienen un acuerdo de venta definitivo, sin necesidad de ajustes posteriores.
Independientemente de cómo decidas abordarlo, tu Business Broker puede ayudarte con la redacción adecuada de la parte de prorrateo en tu acuerdo de venta.
Inventario.
A menos que estés comprando un negocio minorista o de fabricación, probablemente no comprarás inventario. Pero si es así, hay dos formas de abordarlo en tu acuerdo de venta.
Si tu y el vendedor acordaron un precio fijo para el inventario, puedes insertar y especificar el precio. Por ejemplo, si estás comprando un restaurante y el valor de la comida disponible en un momento dado puede fluctuar entre $2,500 y $3,500, puede ser más fácil asignar simplemente $3,000 del precio total de compra al inventario de alimentos en lugar de hacer un recuento físico el día del cierre. En ese caso, no necesitarás tener una sección de inventario separada en tu acuerdo de venta como se explica a continuación. En su lugar, simplemente incluirás $3,000 como parte de tu acuerdo de venta.
Si vas a adquirir inventario, pero aún no has establecido un precio y no establecerás un precio hasta la fecha de cierre, puedes utilizar un lenguaje de inventario refiriéndote a un precio de inventario.
Cuentas por cobrar.
Al igual que con el inventario, si va a adquirir las cuentas por cobrar del vendedor, colocarás las cuentas por cobrar como una cláusula solo si tú y el vendedor han acordado una cantidad exacta que pagarás por estas cuentas.
Pagos por el empleo del vendedor o los servicios de consultoría o por un acuerdo de no competencia.
Como indicamos en “El contrato de compra: quien vende, compra y qué se compra“, el precio de venta de los activos establecidos anteriormente no incluye el dinero que tu aceptas pagar al vendedor por firmar un convenio de no competir o por los servicios que el vendedor puede proporcionar después del cierre como contratista independiente o como empleado.
Por ejemplo, digamos que la cantidad total de dinero que pagarás como resultado de tu compra es $500,000, de los cuales $50,000 corresponden al acuerdo del vendedor de no competir en los condados Dade, Broward y Palm Beach durante 36 meses y $100,000 es un honorario de consultor que el vendedor recibirá por asesorar a la empresa durante los próximos 24 meses. En esa situación, pagará$ 350,000 para los activos de la empresa; esa es la cantidad que debe contabilizarse en la parte del precio de venta del acuerdo de venta. La razón para no incluir la totalidad de los $500,000 es que los acuerdos de no competencia o los acuerdos de consultoría no son activos de una empresa. Tu deberás incluir estas fuentes adicionales de dinero en otra parte del acuerdo de venta, con detalles en documentos separados.
Inventario: Venta de activos.
Si el negocio que estás comprando no tiene inventario, o tiene inventario, pero no se transferirá a ti, puede omitir esta sección. Además, normalmente puedes omitir esta sección si estás comprando una entidad en lugar de sus activos, a menos que la suya sea una de esas raras compras de entidades en las que el precio de venta de las acciones o los intereses de la membresía de LLC se ajustarán para reflejar las fluctuaciones en el valor del inventario de la entidad.
Si estás comprando un negocio minorista o de fabricación o un restaurante, es probable que adquieras inventario como parte de la venta. Recuerde que los bienes que el vendedor tiene en consignación no cuentan como inventario. Hay algunas formas de abordar esto en el acuerdo de venta. Si es probable que las fluctuaciones en el valor del inventario sean pequeñas en los días previos al cierre, es posible que simplemente desee incluir el inventario en el precio de venta y asignar una parte del precio de venta, como se explicó anteriormente.
Sin embargo, si el valor del inventario puede cambiar considerablemente entre la firma del acuerdo de venta y el cierre, o si por alguna otra razón es difícil determinar un valor preciso antes del cierre, tú puedes decidir tratar el inventario por separado de la venta del precio de los otros activos. En este caso, deberá crear una cláusula de inventario. Asegúrate de especificar en esta cláusula lo que quieres decir con el inventario de bienes, por ejemplo, ropa o alimentos, así como quién hará el inventario físico y cuándo. Si es considerable el inventario involucrado, y especialmente si se compró en diferentes momentos y precios diferentes, es posible que tú y el vendedor prefieran no encargarse de la tarea ustedes mismos, sino contratar a una empresa externa para que realice el recuento físico. En ese caso, querrá especificar esos arreglos en tu acuerdo de venta, incluida la forma en que se compartirá el costo de contar el inventario.
A veces, si el valor del inventario es especialmente difícil de estimar por adelantado, es posible que desees establecer un límite sobre cuánto se pagará por el inventario. Del mismo modo, es posible que el vendedor desee establecer un valor mínimo de inventario.
Como comprador inteligente, querrás pagar por el inventario que se pueda vender fácilmente, por lo que querrás excluir los artículos dañados, obsoletos o difíciles de vender por alguna otra razón. Si parte del inventario del negocio tiene problemas de este tipo, sugiere que el vendedor simplifique el trato realizando una venta de liquidación de la mercancía no deseada antes del cierre. O sugiere cómo comprar la parte del inventario en dificultades con un gran descuento.
Cuentas por cobrar: Venta de activos.
Si la empresa no tiene cuentas por cobrar, o tiene cuentas por cobrar, pero no se las transferirán a ti, puedes omitir esta sección. Además, normalmente puedes omitir esta sección si estás comprando una entidad en lugar de sus activos, a menos que la suya sea una de esas compras de entidades raras en las que el precio de venta de las acciones o la membresía de LLC se ajustará para reflejar las fluctuaciones en el valor de las cuentas recuperables.
Entre sus activos, el negocio que estás comprando puede tener clientes que le deban dinero a la empresa por los servicios prestados o los bienes comprados. Estas obligaciones de los clientes se denominan cuentas por cobrar. Hay varias formas de manejarlas:
- La forma más sencilla de manejar las cuentas por cobrar es que el vendedor conserve la propiedad de estas y asuma la responsabilidad de cobrar el dinero adeudado a la empresa.
- Otro enfoque común es que el vendedor conserve la propiedad de las cuentas por cobrar, pero que tus los cobres en el curso normal del negocio, entregando las ganancias al vendedor.
- Finalmente, como parte de la venta, el vendedor puede simplemente venderte las cuentas que son relativamente actuales, tal vez con un descuento, como un 25% si algunos serán difíciles de cobrar.
Cada uno de estos enfoques comunes se debe redactar en tu acuerdo de venta.
Evita pagar el precio total de todas las cuentas por cobrar. Si lo haces, asumirá el 100% del riesgo de que se paguen todas las cuentas. Si aceptas adquirir todas las cuentas, es justo pedirle al vendedor que deduzca un porcentaje razonable del monto total adeudado para tener en cuenta la dificultad que enfrentarás para cobrar las cuentas más problemáticas y la posibilidad de que algunas no se cobren en absoluto. Por ejemplo, puede acordar que pagarás el 75% del monto total pendiente en facturas que no tengan más de 90 días y el 60% de las facturas que tengan más de 90 días.
Precio de venta: Venta de entidad.
En una venta de entidad, también deberás cubrir el precio de venta en el acuerdo, pero el lenguaje será diferente al utilizado en una venta de activos.
No distribución del precio de venta en venta de la entidad.
A diferencia de la venta de un activo, en una venta de la entidad, no hay necesidad de distribuir el precio de venta entre los activos que la entidad posee. Eso se debe a que no estás comprando los activos, sino más bien las acciones del vendedor o el interés de la membresía de la LLC. Esto significa que, en el acuerdo de venta, no debe incluir una cláusula de distribución de activos.
Al igual que con el precio de venta en una venta de activos, asegúrate de que el precio de venta de una entidad no incluya ningún monto que pagarás al vendedor ahora o en el futuro por un convenio de no competencia o por consultoría u otro trabajo que el vendedor se compromete a realizar para ti.
Ajustes al precio de venta en venta de entidad.
Si la empresa tiene inventario o cuentas por cobrar, las fluctuaciones en el valor de esos artículos pueden influir en cuánto estás dispuesto a pagar por la entidad o cuánto está dispuesto a aceptar el vendedor. Esto puede ser una preocupación si existe la posibilidad de grandes cambios en el valor entre el momento en que se firma el acuerdo de venta y el cierre, especialmente si hay un lapso de más de unos pocos días entre la firma y el cierre. En ese caso, puede tener sentido prever un ajuste para reflejar estos cambios (aunque tales ajustes tienden a ser menos comunes en la venta de una entidad que en la venta de un activo).
Puedes evitar el problema de los ajustes valorando el inventario y las cuentas por cobrar justo antes de firmar el acuerdo de venta, factorizando esos valores en el precio de venta y luego moviéndose rápidamente para cerrar la venta.
Depósito.
Para asegurarte de que no cambies de idea y simplemente canceles la venta en el último momento, es posible que el vendedor quiera que coloque algo de dinero como depósito. La idea es que, si te retiras arbitrariamente, el vendedor tiene al menos algo que cobrar por su esfuerzo. Si tu y el vendedor acuerdan que habrá un depósito, lo pagarás cuando ambos firmen el acuerdo de venta.
En el contrato de venta, tu deberás escribir el monto del depósito y las condiciones para devolverlo. Funcionará tanto para la venta de activos como para la venta de una entidad. El monto del depósito es un asunto de negociación. Ten en cuenta que el vendedor puede demandarte si no cierra, pero, en la práctica, es más probable que el vendedor simplemente se quede con el depósito en lugar de llevarte a los tribunales.
Utiliza un lenguaje que te permita recuperar el depósito si el vendedor no puede o no cumple con los compromisos contractuales o si las contingencias especificadas en el acuerdo no se eliminan. Un ejemplo de incumplimiento de los compromisos sería si el vendedor no te transfirió todos los activos enumerados en el acuerdo de venta.
Si tu acuerdo de venta contiene contingencias, querrás un lenguaje protector en el sentido explicado arriba. Supongamos que el contrato de arrendamiento actual por el espacio donde funciona el negocio finaliza en nueve meses, y tú y el vendedor han condicionado su trato a que el arrendador le otorgue una extensión de cinco años del contrato de arrendamiento. Si esa extensión aún no se ha resuelto por completo con el propietario, es posible que desees insistir en una cláusula en el acuerdo de venta que indique expresamente que la venta está supeditada a que obtengas una extensión de cinco años del contrato de arrendamiento del propietario. En ese caso, querrá asegurarse de que se le devuelva el depósito si no se puede negociar la extensión del contrato de arrendamiento.
Pago al cierre.
La cantidad de dinero que cambia de manos al cierre dependerá de si pagarás en efectivo en su totalidad o pagarás solo una parte del precio de compra y le darás al vendedor un pagaré por el saldo en cuotas.
Pago completo al cierre.
Si pagarás el precio total de compra en efectivo al cierre, utiliza un lenguaje que exprese dicha decisión.
Pago a plazos.
Si, como en algunos casos, pagarás solo una parte del dinero de la compra al cierre, esto, junto con cualquier depósito que hayas realizado, se convertirá en el pago inicial, con el saldo a pagar en cuotas.
En una venta a plazos, la redacción exacta de la cláusula de pago al cierre depende de si está comprando o no el inventario o las cuentas por cobrar. El objetivo más importante de la cláusula Pago al cierre es establecer de manera inequívoca cómo se calculará el pago inicial (para un plan de pagos a plazos).
Pagaré (Promissory Note).
Si acordaste pagar el precio total de venta al cierre, puedes omitir esta sección sobre pagarés y las siguientes sobre garantías para pagos futuros.
A menos que vayas a realizar el pago completo del negocio al cierre, el vendedor querrá que aceptes que firmarás un pagaré al cierre, estableciendo los términos bajo los cuales pagará el saldo del precio de venta. Estos términos incluyen el monto de cada pago, la tasa de interés, cuánto tiempo tienes que pagar y qué sucede si no realizas los pagos. Es mejor adjuntar el formulario del pagaré real al acuerdo de venta, en lugar de resumir sus términos principales en el acuerdo de venta.
Aunque el pagaré real será un anexo a tu acuerdo de venta, debe especificar en su acuerdo de venta quién firmará el pagaré. Tú, por supuesto, firmarás la nota, pero tal vez tu y el vendedor hayan acordado que habrá cofirmantes o garantes. Si es así, asegúrate de incluir los nombres de esas personas en la cláusula del pagaré.
Utiliza el pagaré solo para el saldo del precio de venta. No lo utilices por ninguna cantidad que le debas al vendedor por un acuerdo de no competencia. Por lo general, esto no es un problema, porque generalmente pagarás el acuerdo de no competencia con un cheque por separado al cierre. Sin embargo, si más adelante pagarás la totalidad o parte de la compensación por no competir, utiliza un pagaré separado para este propósito. Te ahorrará a ti y al vendedor enormes dolores de cabeza contables y fiscales.
Garantía para pagos futuros: venta de activos.
Cuando una venta implica pagos a plazos, el vendedor normalmente querrá retener una garantía real sobre los activos comerciales y, posiblemente, obtener una participación en otra propiedad que te pertenezca. De esa manera, si dejas de pagar, el vendedor puede recuperar el negocio y quizás tomar posesión de otros activos también.
Al igual que con un pagaré, es una buena idea preparar y adjuntar el acuerdo de garantía que firmarás, en lugar de describir los términos del acuerdo en tu contrato de venta.
Además de retener una garantía real sobre los activos comerciales que estás comprando, es posible que el vendedor desee retener una garantía real sobre el arrendamiento o incluso tomar una garantía real sobre tu casa. Si el vendedor cree que un gravamen sobre los activos de la empresa no es suficiente, se te puede pedir que le des al vendedor una hipoteca o una escritura de fideicomiso de su casa como garantía adicional. Piense detenidamente antes de aceptar tal solicitud. Odiarías perder todo lo que tienes si el negocio no funciona para ti.
En caso de hipoteca, normalmente el lenguaje se referirá a una segunda hipoteca (o escritura de fideicomiso) porque la mayoría de los propietarios ya tienen una primera hipoteca sobre su casa. Si no hay una primera hipoteca (o escritura de fideicomiso), simplemente se utiliza la palabra “primera”. Para darle al vendedor una garantía real válida sobre tu casa, todos los propietarios de la casa deberán firmar la hipoteca o la escritura de fideicomiso.
Garantía para pagos futuros: venta de la entidad.
Los acuerdos de financiación para la venta de una entidad son similares a los de la venta de un activo. Probablemente no pagarás el monto total al cierre, pero harás un pago inicial y luego firmarás un pagaré por el saldo. Esto significa que el vendedor puede querer tener el pagaré (que debe ser firmado por ti y cualquier cofirmante o garante) respaldado con un acuerdo de garantía y una Declaración de Financiamiento UCC que le otorga al vendedor un derecho de retención sobre los activos de la entidad hasta que el pagaré esté completamente pagado.
Para que esto suceda, el acuerdo de venta debe estipular que, al cierre, harás que la entidad le dé al vendedor una garantía real sobre tus activos, de modo que el vendedor pueda recuperar los activos si no se pagas el pagaré. La entidad, en lugar de ti personalmente, firmará el acuerdo de garantía, porque la entidad, no tú, será la propietaria de los activos después del cierre. Una entidad firma documentos a través de su presidente, miembro gerente u otra persona autorizada.
En una venta de entidad, el vendedor transferirá la propiedad de la entidad endosando los certificados de acciones a ti o, en el caso de una LLC, firmando certificados que te asignan los intereses de membresía. Como protección adicional, el vendedor puede pedirte que aceptes que hasta que el pagaré esté completamente pagado, las acciones o los intereses de la membresía de la LLC no se pueden vender a otra persona. Y el vendedor puede pedirte que aceptes que los certificados de acciones o los certificados de membresía de la LLC se mantendrán en custodia por un tercero y no se te entregarán hasta que el pagaré se haya pagado en su totalidad. Si aceptas un acuerdo de depósito en garantía, puedes incluir un texto que exprese tal acuerdo, en tu Acuerdo de Venta.
