El pagaré (promissory note).
En algunas ocasiones, al momento del cierre, el comprador realiza un pago inicial y firma un pagaré que establece los términos para pagarte el resto del precio de venta. Un pagaré dice, en efecto, “El comprador se compromete a pagar al vendedor $ más un interés del %” y luego describe cómo y cuándo el comprador debe realizar los pagos. El pagaré suele cubrir los siguientes puntos:
- Cuándo el comprador hará los pagos a plazos.
- El monto de cada pago.
- Qué tasa de interés pagará el comprador, y.
- Qué sucede si el comprador no paga según lo prometido.
Para aumentar las probabilidades de que recibas todos los pagos solicitados en el pagaré, es aconsejable negociar para que tu contrato de venta disponga que el pagaré esté garantizado por los propietarios de la entidad legal del comprador (accionistas o miembros de la LLC), los cónyuges de los compradores, y quizás otras personas. Suponiendo que el comprador esté de acuerdo con tales garantías, tu pagaré debe incluir un lugar para que firmen esos garantes, como se explica a continuación.
Consulta “El contrato de venta: Precio y condiciones de pago“, para ver el lenguaje del contrato de venta que describe el pagaré. Al igual que con otros documentos clave que se firmarán en el cierre, el formulario del pagare debe adjuntarse al acuerdo de venta para que tanto tu como el comprador conozcan la redacción exacta con suficiente antelación.
Entender los pagarés.
Un pagaré es un contrato legal vinculante. Como en todos los contratos, se intercambia algo de valor entre dos partes. En este caso, el comprador recibe los activos de tu negocio o la propiedad de su entidad corporativa, LLC o sociedad. A cambio, recibes la promesa del comprador de pagar el saldo adeudado sobre el precio de venta, generalmente con intereses, en fechas específicas.
Si el comprador no cumple con los términos de pago, puedes demandar al comprador y a los fiadores o garantes y obtener un fallo por el monto adeudado más los costos judiciales y posiblemente la totalidad o parte de los honorarios de tu abogado para obtener el fallo. Con un fallo en la mano, puedes cobrar el dinero adeudado de cualquiera de los activos del comprador que puedas encontrar, incluidas cuentas bancarias, valores, vehículos e incluso bienes raíces.
Interés.
El pagaré indicará la tasa de interés anual que el comprador pagará sobre el saldo de capital. A menos que se especifique lo contrario en el pagaré, los intereses se pagan al final del intervalo de préstamo, no por adelantado. Entonces, por ejemplo, si el comprador firma la nota el 1 de enero y acepta hacer pagos mensuales que incluyen intereses, el pago del 1 de febrero incluirá intereses sobre el saldo adeudado del mes de enero.
Debido a que las tasas de interés a menudo suben y bajan con la salud de la economía y la tasa de inflación, no existe un número único recomendado. Un enfoque razonable es observar el interés que recibirías si, en lugar de prestarle dinero al comprador, depositaras tu dinero en una inversión relativamente segura, como un fondo mutuo que se especializa en bonos gubernamentales y corporativos de alto grado. Luego agregue una prima a esa tasa para tener en cuenta el hecho de que el comprador es un acreedor mucho más riesgoso. Por ejemplo, si un fondo de bonos conservador paga un 4% de interés, es posible que desees cobrar al menos un 8%. Pero si los bonos ganan un 7%, querrá cobrar un 10% o más, suponiendo que las leyes de usura de su estado lo permitan.
Las leyes de usura de Florida, establecidas en F.S. Ch. 687, prescriben una tasa de interés máxima del 18% en préstamos de menos de $500,000; y 25% en préstamos que excedan los $500,000. Si un prestamista cobra más de la tasa permitida por la ley de usura, la cantidad excedente no se podrá cobrar y puede haber otras sanciones económicas. Pero siempre que la tasa de interés no exceda ese límite, tú y el vendedor pueden negociar cualquier tasa que sea aceptable para ambos.
Siempre que la tasa de interés no exceda el límite legal anterior, tu y el comprador pueden negociar cualquier tasa que sea aceptable para ambos.
Firmantes y garantes.
El comprador, por supuesto, firmará el pagaré, pero tu y el comprador pueden acordar que otros firmen como garantes para darle una seguridad adicional de que la deuda se pagará en su totalidad. Como se indicó anteriormente, una persona que firma un pagaré o lo garantiza, es personalmente responsable de pagarlo, lo que significa que sus bienes personales están en riesgo si el pagaré no se paga. Entonces, si el comprador es propietario único, firmará el pagaré y será personalmente responsable de pagarlo. Lo mismo ocurre cuando el comprador es una sociedad y todos los socios firman. Pero si el comprador es una corporación o una LLC, solo la entidad es responsable del reembolso, no los accionistas o miembros de la LLC que son propietarios de la entidad.
Tu y el comprador pueden acordar que, para mayor seguridad, otros firmarán o garantizarán el pagaré. Aquí hay una lista de los candidatos más probables:
- El cónyuge de una persona que está firmando un pagare. De esa manera, puedes alcanzar la propiedad conjunta o comunitaria de la pareja si no se realiza el pago.
- Los dueños de la corporación o LCC que está comprando tu negocio. A menos que estos accionistas o miembros de la LLC garanticen personalmente el pagaré, no serán personalmente responsables de pagarlo. Sin su garantía sólo se puede mirar a la entidad y su patrimonio para satisfacer la deuda.
- Un amigo o familiar adinerado de un signatario que esté dispuesto a ayudar. Esto es útil si el firmante tiene medios financieros limitados o un historial crediticio accidentado.
En la Cláusula Pagaré) de tu contrato de venta (descrito en “El contrato de venta: Precio y condiciones de pago“, se deben incluir los nombres de todas las personas que deberán firmar o garantizar el pagaré. Además, debes consultar “Estrategias del vendedor para protegerse en una venta a plazos” para una discusión adicional de estos temas.
Acuerdo de garantia (Security Interest).
Para asegurar aún más que la deuda que el comprador te debe se pagará en su totalidad, tu y el comprador pueden acordar que retendrás un derecho de garantía (gravamen) sobre la propiedad del comprador. Por lo general, esto consiste en un derecho de garantía sobre los activos del negocio, utilizando un acuerdo de garantía y la Declaración de Financiamiento UCC como se describe a continuación (en “El Acuerdo de Garantía” y “La Declaración de Financiamiento UCC”). Al obtener un interés de seguridad, si la deuda no se paga según lo prometido, podrás tomar o vender la propiedad que se comprometió como garantía.
Sin embargo, el acuerdo de garantía y la Declaración de Financiamiento de UCC no funcionarán para bienes raíces. Para tener un derecho de retención sobre bienes inmuebles, el comprador deberá otorgarte una hipoteca o una escritura de fideicomiso, que luego se debe registrar de inmediato en la oficina de registros de tierras correspondiente. Un gravamen sobre bienes inmuebles es especialmente deseable si estás vendiendo un negocio de servicios que no tiene muchos bienes muebles tangibles.
Los bienes inmuebles en los que adquiere una garantía mobiliaria no tienen que ser propiedad de la empresa ni utilizarlos. Puede, por ejemplo, ser la casa del comprador, aunque, en ese caso, es probable que su gravamen tome la forma de una segunda hipoteca o una segunda escritura de fideicomiso. Debido a las variaciones en las leyes y la necesidad de cumplir con requisitos técnicos sutiles, tu debes consultar con tu Business Broker para obtener orientación sobre cómo obtener un gravamen inmobiliario válido.
Consulta “El contrato de venta: Precio y condiciones de pago”, para obtener información sobre cómo estipular en tu contrato de venta la adquisición de una garantía mobiliaria.
Pide un seguro de vida a término como respaldo. Pídale al comprador que contrate una póliza de seguro de vida a término que cubra el pagaré en caso de que el comprador muera antes de pagar la deuda. Consulta “Estrategias del vendedor para protegerse en una venta a plazos” para obtener más detalles sobre esta estrategia.
Cláusula de aceleración (Acceleration clause).
El pagaré debe contener una cláusula de aceleración. Con dicha cláusula vigente, si el comprador no realiza el pago requerido dentro de un número específico de días después de su vencimiento, puedes exigir inmediatamente el pago del saldo total restante. Y si el comprador aún no paga, puedes demandar de inmediato por el monto total adeudado. Sin una cláusula de aceleración, tendrías que demandar al comprador cada vez que no se hiciera un pago a plazos o esperar hasta que no se hicieran todos los pagos y luego demandar por el monto total. Cualquiera de las dos opciones sería una carga.
Por ejemplo, supongamos que bajo un pagaré sin cláusula de aceleración, el comprador, que se supone que debe pagarte $1,500 al mes, no te envía un cheque por dos meses. Harto de llamadas telefónicas no devueltas, decides ir a juicio. Desafortunadamente, dado que el comprador solo ha perdido dos pagos, puedes demandar solo por los $3,000 que se deben y nada más. Claro, obtendrás un fallo, pero ¿qué pasa si el comprador te paga los $3,000 y luego continúa atrasándose? Incluso es posible que debas pasar por el mismo proceso una y otra vez. Qué pérdida de tiempo y energía más molesta y costosa, especialmente si el comprador está administrando mal el negocio mientras tanto.
Pide que un comprador incumplidor pague por tu ayuda legal. Recomiendo que el pagaré diga que el comprador pagará las costas judiciales y los honorarios del abogado si tienes que demandar para cobrar el pagaré. El pagaré debe incluir una cláusula (Costos de cobro (Honorarios de abogados)) que hace precisamente eso. Dado que es probable que el comprador entienda que los costos y los honorarios legales pueden acumularse rápidamente, pasar esta carga al comprador puede ser un poderoso incentivo para que el comprador, o los garantes, realicen los pagos a tiempo.
Planes de pago a plazos.
Lo más probable es que el comprador acepte pagarte la misma cantidad cada mes durante un número específico de meses, con parte de cada pago destinado a intereses y el resto para reducir la cantidad adeudada (principal). Esta es la misma forma en que la mayoría de la gente paga la hipoteca de una casa, excepto que en este caso querrás un plazo de pago más corto, como de tres a cinco años. Cuando el comprador realiza el último pago, el capital y los intereses del pagaré están totalmente pagados.
En la jerga financiera, se dice que este tipo de préstamo se amortiza en su totalidad durante el período en que se realizan los pagos. Las calculadoras de amortización, disponibles en línea y en numerosos paquetes de software, pueden determinar rápidamente cuánto debe pagar el comprador cada mes y durante cuánto tiempo, en varios escenarios de pago.
Entonces, el pagaré debe prever pagos mensuales amortizados. También hay planes de pago disponibles que no sean el método de amortización, aunque se usan con menos frecuencia porque los vendedores y compradores generalmente prefieren pagos mensuales regulares. Consulte “Métodos alternativos de pago” a continuación para obtener más detalles.
Cuando recurrir a un profesional. Al igual que con otros documentos clave utilizados en la venta de una empresa, es prudente que tu Business Broker revise el formulario del pagaré, especialmente si los términos del pagaré son inusuales o si no estás seguro de los impuestos legales o efectos fiscales del idioma que estás usando.
Métodos de pago alternativos.
En determinadas circunstancias, tu y el comprador pueden optar por un plan de pago diferente al método de amortización típico. Por ejemplo, un comprador que está ansioso por conservar efectivo durante los primeros días de hacerse cargo del negocio puede proponer uno de los siguientes métodos de pago:
- Pagos mensuales iguales: pago final global grande. El comprador realiza pagos mensuales iguales pero relativamente modestos de capital e intereses durante un período de tiempo determinado, como de tres a cinco años. Estos pagos no son suficientes para pagar (o amortizar completamente) el pagare nota. En cambio, después de realizar el último pago mensual, el comprador aún debe realizar un pago final más grande, llamado pago global, para liquidar el saldo. Ten cuidado al aceptar este tipo de plan; después de acostumbrarse a hacer pagos relativamente modestos, al comprador le puede resultar difícil hacer un pago grande de repente.
- Pagos de intereses únicamente: pago final global grande del principal. Para mantener los pagos mensuales aún más bajos, el comprador paga solo intereses (sin capital) en intervalos específicos, como mensualmente. Al final del plazo del préstamo, el comprador realiza un pago global muy grande para cubrir el capital total y cualquier interés restante. Esto es aún más arriesgado y menos recomendable que un plan de pagos mensuales iguales con un pago global.
- Pago único de principal e intereses. El comprador no realiza pagos mensuales, sino que liquida el pagaré en una fecha específica en un solo pago que incluye el monto total del capital y los intereses acumulados. Probablemente prefieras recibir pagos a plazos, y la mayoría de los compradores prefieren pagar con el tiempo, en lugar de tener el pago global acechando sobre sus cabezas.
El acuerdo de garantía (security agreement).
Además de obtener la promesa personal del comprador y cualquier garante de pagar el saldo del precio de venta, es una buena idea mantener un gravamen (interés de garantía) sobre los activos de la empresa, como el equipo y el inventario. Esto te permitirá recuperar esos activos si el comprador comienza a perder las fechas de pago acordadas. Puedes usar un acuerdo de garantía para retener dicho derecho de retención. (Aqui te presentamos uno para la venta de un activo y otro para la venta de una entidad).
Estos acuerdos de seguridad son independientes de su acuerdo de venta, pero el acuerdo de venta debe hacer referencia a ellos y establecer en general cuáles son sus acuerdos. Estos arreglos están cubiertos en “El contrato de venta: Precio y condiciones de pago“.
No puedes utilizar un acuerdo de garantía para colocar un gravamen sobre bienes raíces. Para eso, necesitará una hipoteca o una escritura de fideicomiso. Si le estás otorgando al vendedor un gravamen sobre bienes raíces, definitivamente debes reunirte con un Agente de Bienes Raíces de Florida New Dream Corp para que te ayude.
Acuerdo de garantía para la venta de activos.
Aqui, “Propiedad asegurada” significa la propiedad sobre la cual tu obtienes un gravamen. El alcance de la propiedad cubierta por el gravamen es una cuestión de negociación entre tú y el comprador. Como vendedor, te gustaría un gravamen amplio, pero como mínimo, probablemente esperará un gravamen sobre la propiedad personal tangible que estás vendiendo.
Con el acuerdo del comprador, tu derecho de retención puede cubrir muebles, accesorios, equipos, suministros, inventario e incluso cuentas por cobrar. Puedes cubrir no solo lo que el comprador recibe de ti, sino también cualquier propiedad que el comprador posea ahora o que adquiera más tarde en relación con el negocio. Puede expandir el lenguaje para cubrir todo el terreno que el comprador acepte.
Acuerdo de garantía para la venta de entidad.
Aqui, “Propiedad asegurada” significa la propiedad sobre la cual estás obteniendo un gravamen. El alcance de la propiedad cubierta por tu derecho de retención es una cuestión de negociación entre tu y el comprador. Como vendedor, deseas el derecho de retención más amplio que puedas obtener, pero, como mínimo, debes buscar un derecho de retención sobre la propiedad personal tangible que posee la entidad en el momento en que se transfiere la propiedad.
Con el acuerdo del comprador, tu derecho de retención puede cubrir todos los muebles, accesorios, equipos, suministros, inventario e incluso cuentas por cobrar de la entidad. También puede cubrir cualquier propiedad que la entidad adquiera posteriormente. Puedes expandir el lenguaje para cubrir todo el terreno que el comprador acepte.
La Declaración de Financiamiento de UCC (UCC Financing Statement).
El acuerdo de garantía descrito anteriormente es el reconocimiento por parte del comprador de que tienes un derecho de retención sobre los activos comerciales hasta que el pagaré se pague en su totalidad. Pero, ¿qué pasa si, a pesar de ese reconocimiento, el comprador vende los activos comerciales a un extraño que no conoce el gravamen? Aunque el comprador ha violado su contrato, probablemente no tengas suerte en lo que respecta a recuperar el control de los activos, ya que el extraño no sabía nada de su interés de propiedad.
Para evitar ese problema, además del acuerdo de seguridad, se debe preparar una Declaración de Financiamiento UCC, que luego se presenta ante la secretaria de estado de tu estado. El gravamen entonces se convierte en un asunto de registro público, y se supone que cualquier tercero sabe de su existencia. Piénsalo de esta manera: la Declaración de financiamiento UCC cumple la misma función que la hipoteca o escritura de fideicomiso de tu casa, que se presenta en una oficina pública y les permite a todos saber que tu prestamista tiene un gravamen sobre tu casa. Un tercero prudente que compre activos comerciales hará una verificación de gravamen UCC, descubrirá tu gravamen y se negará a comprar los activos. Si el tercero no hace esto y adquiere los activos, tu derecho de retención permanecerá legalmente intacto porque es un registro público y puede recuperar los activos del tercero siempre que el comprador de su negocio aún le deba dinero.
Acuerdo de fideicomiso para la venta de una entidad.
Hay otra técnica que debes considerar usar cuando vendes la entidad (la corporación o LLC) en lugar de solo los activos comerciales. Consiste en utilizar un acuerdo de depósito en garantía en el que un tercero, el agente de depósito en garantía, conserva los certificados de acciones o los documentos de membresía de la LLC hasta que hayas recibido el pago completo.
Al igual que con las técnicas discutidas anteriormente, el propósito de un acuerdo de depósito en garantía es facilitarte la recuperación de la propiedad de la entidad comercial si el comprador comienza a no cumplir con los pagos requeridos por el pagaré. En consecuencia, el acuerdo de depósito en garantía debe establecer que si el comprador no cumple, tu obtienes los documentos de transferencia del agente de depósito en garantía.
Una compañía de títulos o de bienes raíces que rutinariamente realiza servicios de depósito en garantía por lo general estará dispuesta a actuar como agente de depósito en garantía de sus documentos por una tarifa modesta. Tu y el comprador son libres de elegir a cualquier persona que consideren confiable, como Florida New Dream Corp.
